เจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากซื้อที่ดินทิ้งไว้เพื่อรอให้มูลค่าสูงขึ้นในอนาคต และไม่ได้กลับไปดูแล ส่วนมากเป็นที่ดินมรดกหรือที่ดินของครอบครัวที่สืบทอดกันมา หรืออยู่ต่างจังหวัดพื้นที่ห่างไกล จึงไม่มีเวลากลับไปดูแล ทำให้มีผู้อ้างสิทธิเข้าครอบครองปรปักษ์ได้
ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร
ครอบครองปรปักษ์ คือ การได้กรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยการเข้ามาแสวงหาผลประโยชน์ในทรัพย์นั้นๆเป็นเวลานานกว่า 10 ปีอย่างสงบ จึงทำให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของบุคคลนั้น โดยตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บัญญัติว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” อย่างไรก็ตาม การครอบครองปรปักษ์นั้นต้องได้รับคำตัดสินจากศาลให้ได้รับสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ก่อน
หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์
- ต้องเป็นที่ดินโฉนดครุฑแดง น.ส.4 เท่านั้น
- ต้องเป็นการเข้าครอบครองโดยสงบ ไม่มีการไล่ที่โดยการข่มขู่หรือใช้กำลัง
- ต้องเป็นการครอบครองแบบเปิดเผย ไม่หลบซ่อน และคนรอบข้างต้องรู้ด้วยเช่นกัน
- ต้องมีเจตนาครอบครองแบบเป็นเจ้าของ ไม่ใช่การเช่าหรือขอมาอยู่ หรือโดนจ้างให้มาอยู่แทน
- ต้องเป็นการครอบครองต่อเนื่อง 10 ปี หากไม่ต่อเนื่อง ต้องนับระยะเวลาเริ่มต้นใหม่ ไม่สามารถรวมระยะเวลาที่ครอบครองแบบไม่ต่อเนื่องได้
- ต้องมีเจตนาบริสุทธิ์ คือการเข้ามาพักอาศัย หาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ได้มีเจตนาฉ้อโกงเจ้าของกรรมสิทธิ์ฃ
ป้องกันอย่างไร ไม่ให้โดนครอบครองปรปักษ์
- เข้าไปดูแลตรวจสอบที่ดินสม่ำเสมอ เพื่อให้มั่นใจว่าไม่มีผู้บุกรุก หรือบุคคลภายนอกเข้ามาใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ อย่างน้อยทุกๆ 3-4 ปี
- ทำการรังวัดที่ดินทุกๆ 5-10 ปี การรังวัดที่ดินแสดงให้เห็นถึงการดูแลใส่ใจที่ดินของตนเอง และเป็นการตรวจสอบว่าไม่ได้ถูกรุกล้ำจากเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียง ซึ่งเอกสารการยื่นขอทำรังวัด สามารถใช้เป็นหลักฐานในการโต้แย้งผู้ที่ฟ้องร้องขอครอบครองปรปักษ์บนที่ดินได้
- ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร หากมีการอนุญาตให้บุคคลอื่นเข้าใช้ที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการเช่า หรือการอนุญาตให้ใช้พื้นที่ ควรทำสัญญาทุกครั้ง เพื่อป้องกันการอ้างสิทธิ์ในภายหลัง
- หากพบผู้บุกรุก ให้แสดงความเป็นเจ้าของทันที และยืนยันความไม่สมยอมโดยการเข้าแจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจ เพื่อใช้เป็นหลักฐาน หรือหากผู้บุกรุกไม่ทำการย้ายออก จำเป็นต้องฟ้องร้อง ขอคำสั่งศาลสั่งให้ผู้บุกรุกออกจากพื้นที่ของคุณโดยเร็ว
- ล้อมรั้ว ติดป้าย เพื่อป้องกันการบุกรุก
- แสดงความเป็นเจ้าของ แสดงตัวตนให้กับคนในพื้นที่ได้ทราบว่าเราคือเจ้าของที่ดิน สร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับคนในพื้นที่และเพื่อนบ้าน ให้ช่วยกันสอดส่องดูแลที่ดิน
- เสียภาษีที่ดินอย่างสม่ำเสมอหรือทำธุรกรรมกับกรมที่ดินด้วยตนเอง เพื่อแสดงตัวตนความเป็นเจ้าของ
- หากมีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้ผู้อื่นอย่างสุจริต มีค่าตอบแทน จะมีผลคุ้มครองทางกฎหาย ทำให้การครอบครองปรปักษ์ที่ยังมีระยะเวลาไม่ถึง 10 ปีสิ้นสุดไป หรือต้องเริ่มต้นนับหนึ่งใหม่
หากคุณมีที่ดินหลายแปลง ปัญหาการครอบครองปรปักษ์เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ควรคอยตรวจสอบที่ดินอยู่เสมอว่าไม่มีผู้บุกรุกเข้ามาแสวงหาผลประโยชน์ในที่ดินของคุณในระยะยาวได้
