สัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนึ่งในเอกสารสัญญาที่ผู้ที่ตัดสินใจจะซื้อหรือจะขายอสังหาริมทรัพย์ อาทิ บ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม ทำขึ้นเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อใช้เป็นหลักฐานการตกลงแสดงเจตนาซื้อขาย ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยในสัญญายังสามารถระบุเงื่อนไขต่างๆ เช่น เงินวางมัดจำ กำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ หรือส่วนที่ต้องปรับปรุงเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆก่อนการโอน
โดยเหตุผลที่แท้จริงของเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายนั้น คือเพื่อให้ผู้ขายมั่นใจว่าอสังหาทรัพย์ของตนนั้น กำลังจะขายได้แล้วตามกำหนดเวลาในสัญญา และสำหรับผู้ซื้อนั้นมีสัญญาก็เพื่อป้องกันไม่ให้คนอื่นมาซื้อตัดหน้า หรือเพื่อไม่ให้ราคามีการปรับขึ้นระหว่างที่รอโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อส่วนใหญ่อาจไม่ได้มีเงินสดเพียงพอสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เต็มจำนวน จึงต้องใช้ระยะเวลาหนึ่งในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
สัญญาจะซื้อจะขายยังสามารถใช้เป็นหลักฐานฟ้องร้องกันได้ในกรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญา และยังสามารถใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้อีกด้วย
รายละเอียดของสัญญาจะซื้อจะขาย
1. สถานที่ และวันที่ทำสัญญา
รายละเอียดส่วนนี้จะอยู่ในส่วนของหัวกระดาษ มีเพื่อให้ทราบวันที่เริ่มทำสัญญาและเป็นวันที่สัญญามีผลบังคับใช้
2. รายละเอียดของผู้จะซื้อและผู้จะขาย
ระบุชื่อจริง นามสกุล เลขบัตรประจำตัวประชาชน อายุ ที่อยู่ตามทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย และระบุว่าบุคคลไหนเป็น “ผู้จะขาย” และ “ผู้จะซื้อ” พร้อมทั้งแนบสำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย
3. รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย
ระบุเลขโฉนด รายละเอียดในโฉนด เนื้อที่ สถานที่ตั้ง หากเป็นบ้านหรือคอนโด ต้องระบุบ้านเลขที่และรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ด้วย รวมถึงระบุว่าทรัพย์นี้เป็นของผู้จะขาย และแนบสำเนาโฉนดทั้งหน้าและหลัง โดยต้องระบุว่าผู้จะขายรับรองว่าผู้จะขายมีสิทธิในทรัพย์นี้อย่างสมบูรณ์ ไม่มีภาระผูกพัน และหากยังมีหนี้สินอยู่ ต้องทำการจ่ายหนี้สินให้หมดก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
4. ราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ระบุราคาซื้อขายให้ชัดเจน โดยต้องระบุทั้งตัวเลขและตัวอักษร
5. รายละเอียดวิธีการชำระเงิน
ระบุวิธีการชำระเงิน โดยระบุทั้งเงินมัดจำว่าชำระมัดจำเท่าไหร่เป็นเช็คธนาคารหรือเงินสด และระบุจำนวนเงินส่วนที่เหลือว่าต้องการแบ่งชำระอย่างไร โดยส่วนมากแล้วจะชำระจำนวนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยต้องระบุให้ชัดเจนทั้งตัวเลขและตัวอักษร
6. รายละเอียดมัดจำล่วงหน้า
ระบุจำนวนเงินมัดจำล่วงหน้าว่าในวันทำสัญญานี้ ผู้จะซื้อ ชำระเงินมัดจำล่วงหน้าเป็นจำนวนเท่าไหร่ หากชำระเป็นเช็คธนาคารต้องระบุรายละเอียดเลขที่เช็ค ชื่อธนาคาร และควรโทรตรวจสอบกับธนาคารสาขาด้วยว่ามีการออกเช็คนั้นจริง โดยปกติเงินมัดจำจะอยู่ที่ 5%-10% ของราคาซื้อขาย และควรถ่ายเอกสารเช็คธนาคารเก็บไว้แนบสัญญาด้วย ส่วนผู้จะซื้อที่เป็นผู้ชำระมัดจำควรเก็บสำเนาเช็คธนาคารไว้กับตัวเองอีกฉบับ
7. กำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์
ระบุระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน โดยทั่วไปมักไม่เกิน 3 เดือนนับจากวันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยควรระบุให้ชัดเจนว่าต้องทำการโอนกรรมสิทธิ์ไม่เกินวันที่เท่าไหร่ สำนักงานที่ดินเขตไหน
8. ความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในวันโอน ภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ
ระบุเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย อากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า ว่าฝ่ายไหนจะเป็นผู้ชำระหรือชำระร่วมกัน
ดังนั้นจึงควรทราบค่าโอน ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการโอนกรรมสิทธิ์ โดยสามารถตรวจสอบได้ด้วยตัวเอง แนะนำบทความตรวจสอบค่าโอนที่ดินพร้อมโปรแกรมคำนวณ
9. ความรับผิดชอบกรณีผิดสัญญา
กรณีผู้จะซื้อผิดสัญญา ไม่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ตามระยะเวลาที่กำหนด ให้ระบุว่าสามารถริบเงินมัดจำตามสัญญาและสามารถยกเลิกสัญญาได้ ส่วนกรณีผู้จะขายทำผิดสัญญา ให้ระบุว่าผู้จะซื้อสามารถฟ้องร้องให้ผู้จะขายทำตามสัญญาและสามารถเรียกร้องเงินมัดจำคืนพร้อมทั้งค่าเสียหายเพิ่มเติมจากผู้จะขายได้
10. รายละเอียดเงื่อนไขอื่นๆ
ระบุรายละเอียดเงื่อนไขอื่นๆตามตกลง เช่น ต้องทำการปรับปรุงพื้นที่ให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบ หรือระบุอัตราดอกเบี้ยปรับหากมีการผิดนัดการโอนกรรมสิทธิ์
11. ลงชื่อผู้ซื้อ ผู้ขาย พยาน
ลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายและพยานฝ่ายละ 1 คน สัญญานี้จะทำออกมาเหมือนกันสองฉบับและเก็บไว้ฝ่ายละฉบับ
12. เอกสารแนบสัญญาจะซื้อจะขาย
สำเนาบัตรประจำตัวของทั้งสองฝ่าย สำเนาทะเบียนบ้านทั้งสองฝ่าย สำเนาโฉนด และเอกสารอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย
สัญญาจะซื้อจะขาย จำเป็นหรือไม่
ตามหลักการแล้ว ไม่จำเป็นต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย หากตกลงราคาและเงื่อนไขกันเรียบร้อยและใช้เงินสดในการซื้อทรัพย์นั้นๆ ทั้งสองฝ่ายสามารถนัดกันที่กรมที่ดินเพื่อทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้เลย แต่หากผู้ซื้อต้องการมัดจำก่อนหรือต้องการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้อทรัพย์นั้นๆ ก็จำเป็นต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายให้ถูกต้อง
