เมื่อมีความต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าใครก็ต้องอยากปิดการขายให้ได้ราคาที่เหมาะสมและรวดเร็ว แต่ส่วนใหญ่แล้ว การขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยมักใช้เวลาประมาณ 3 เดือน – 1 ปี หรือหากเป็นทรัพย์ที่ตั้งราคาสูงกว่าตลาดหรือไม่ได้อยู่ในความต้องการของตลาด อาจจะใช้เวลานานหลายปี หลักการสำคัญของการตั้งราคาขายบ้านและคอนโด ให้ปิดการขายได้เร็วและได้ราคาเหมาะสม มีดังนี้
1. สำรวจราคาตลาด
สิ่งสำคัญที่สุดในการตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ คือการสำรวจราคาตลาด ทั้งนี้ ไม่ใช่เพียงแค่ราคาพื้นที่ใกล้เคียงที่ลงประกาศขาย แต่เป็นราคาที่ซื้อขายได้จริงในช่วงเวลาปัจจุบัน โดยจะสามารถรู้ราคาซื้อขายจริงนี้ได้ โดยการสอบถามนายหน้า เพื่อนบ้าน ผู้คนที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้น และใช้ราคาตลาดนี้เป็นตัวอ้างอิงในการตั้งราคาขายบ้านของคุณ หรือหากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ามาก อาจจะใช้วิธีจ้างบริษัทประเมินราคาเพื่อให้ประเมินราคาได้อย่างเหมาะสม
2. ตรวจสอบราคาประเมิน
การตรวจสอบราคาประเมิน จากกรมธนารักษ์ แม้ว่าโดยปกติมักจะเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดพอสมควร แต่ผู้ขายก็ต้องตรวจสอบราคาประเมินนี้ไว้ เพื่อเป็นประโยชน์ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีต่างๆในวันที่ทำการซื้อขาย นอกจากนั้นราคาประเมินกรมธนารักษ์ยังช่วยให้คุณสามารถตอบคำถามผู้ซื้อได้อย่างแม่นยำอีกด้วย
คลิกเพื่อดูรายละเอียดขั้นตอนการประเมินราคาด้วยตนเอง
3. คำนวณราคาต้นทุน
ราคาต้นทุนของคุณเป็นหนึ่งในตัวแปรสำคัญที่สุด ไม่ว่าจะบ้านหรือคอนโดในโครงการ แต่ละยูนิตก็จะมีราคาต้นทุนที่แตกต่างกันออกไป ทั้งในส่วนของโปรโมชั่นที่ได้รับ ตำแหน่งห้อง ขนาดพื้นที่ และเงื่อนไขอื่นๆ นอกจากนั้นยังมีต้นทุนในส่วนของเฟอร์นิเจอร์ การตกแต่งภายในเพิ่มเติม และดอกเบี้ยบ้านในแต่ละปี ต้นทุนเหล่านี้สะท้อนราคาบ้านที่แท้จริง แต่ในทางปฏิบัติ ราคาตลาดก็ยังเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดในการอ้างอิงของผู้ซื้อ ไม่ว่าต้นทุนของคุณสูงแค่ไหน แต่ถ้าราคาตลาดที่ซื้อขายกันจริงต่ำกว่าต้นทุนของคุณ หากมีความจำเป็นต้องรีบขาย ก็อาจจะต้องใช้วิธีตั้งราคาขายตามราคาตลาด
4. สำรวจสภาพบ้านและคอนโด
แน่นอนว่าสภาพทรัพย์สินก็เป็นหนึ่งในตัวแปรสำคัญที่สุดในการตั้งราคา การขายมีหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็น ขายตามสภาพ, รีโนเวทก่อนขาย, ขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์พร้อมเข้าอยู่ ซึ่งแต่ละประเภทก็มีต้นทุนที่แตกต่างกันไป หากคุณมั่นใจว่าทรัพย์สินของคุณได้รับการดูแลอย่างดี พร้อมเข้าอยู่ ตกแต่งสวยงาม ก็อาจจะสามารถทำการตั้งราคาสูงกว่าราคาตลาดเล็กน้อยได้ หรือหากคุณต้องการขายบ้านตามสภาพให้คนซื้อมารับไปดูแลซ่อมแซมต่อ ก็อาจจะพิจารณาขายในราคาที่ถูกลง แต่ทั้งนี้ ทำเลที่ตั้งก็เป็นสิ่งสำคัญ หากที่ตั้งของบ้าน หรือตำแหน่งห้องคอนโดของคุณ อยู่ในจุดที่เป็นที่ต้องการของตลาดและมีจุดขายสำคัญเช่นทิศที่ตั้ง ทิศทางลม ฮวงจุ้ยของสถานที่ ก็ควรตั้งราคาที่เหมาะสมกับจุดเด่นนั้น
5. ทดลองประกาศขายและปรับเปลี่ยนราคาภายหลัง
“ไม่ลอง ก็ไม่รู้” ไม่ว่าคุณจะใช้ตำราไหนในการตั้งราคา วิธีที่ดีที่สุดที่จะรู้ทิศทางตลาดได้ คือการลองลงประกาศขายไปก่อน ทั้งทางออนไลน์และติดป้ายหน้าทรัพย์สิน หากคุณลงราคาแล้วไม่มีใครติดต่อมาเลย อาจจะสรุปได้ว่าตั้งราคาแพงเกินไป สามารถปรับลดลงได้ในภายหลัง ในทางกลับกันหากคุณลงประกาศและมีคนติดต่อมาหลายราย ก็อาจจะเป็นราคาที่ถูกเกินไป โดยหากรู้สึกว่าราคาขายเป็นราคาที่ถูก อาจจะต่อรองให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระค่าโอนค่าภาษีทั้งหมด รวมถึงค่านายหน้า (ถ้ามี) หากคุณคิดว่าการลงประกาศขายเองเป็นเรื่องที่ยุ่งยาก สามารถดูรายละเอียดแพคเกจลงประกาศขายกับ LandPro Thailand
6. ตั้งราคาโดยคำนึงถึงค่าธรรมเนียมต่างๆและการต่อราคา
ในการคำนวณราคาขายบ้าน ผู้ขายต้องคำนึงถึงค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรสแตมป์ด้วย โดยสามารถคำนวณได้ด้วยตนเองจากลิงค์นี้ และหากมีค่านายหน้า ก็ต้องนำมาคำนวณรวมในต้นทุนด้วยเช่นกัน แต่หากต้องการตั้งราคาบ้านที่ดูน่าดึงดูดใจ ก็สามารถผลักภาระค่าใช้จ่ายต่างๆเหล่านี้ไปให้ทางผู้ซื้อได้ โดยส่วนมากแล้วค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะอยู่ที่การตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ว่าจะเป็นการออกคนละครึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ออก นอกจากนั้นยังควรต้องคำนึงถึงการต่อราคาอีกด้วย ว่าราคาที่ตั้งสามารถต่อรองได้หรือไม่ และต่อรองได้มากสุดเท่าไหร่ โดยทางผู้ขายต้องทำการคำนวณไว้ล่วงหน้าแล้ว เพื่อจะได้สามารถทำการต่อรองได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การขายอสังหาริมทรัพย์อาจจะทำกำไรอย่างงามให้กับผู้ขายได้ ถ้ารู้จักเทคนิคที่ถูกต้องและตั้งราคาขายได้อย่างเหมาะสม โดยส่วนมากหากผู้ขายไม่ร้อนเงินและรีบเร่ง ก็จะสามารถปิดการขายได้ในราคาที่ดีกว่า แต่ในปัจจุบันนี้สิ่งที่ยุ่งยากไม่แพ้การตั้งราคาขาย ก็คือการลงประกาศขายออนไลน์ ไม่ว่าจะเป็นการเขียนข้อความประกาศให้ถูกต้องเหมาะสม หรือการดันประกาศให้อยู่หน้าแรกๆเสมอ
หากคุณรู้สึกว่าการลงประกาศขายเป็นเรื่องที่ยุ่งยากและใช้เวลานาน ลองดูแพคเกจของเราที่จะช่วยให้คุณลงประกาศได้อย่างมีประสิทธิภาพและจัดการการขายอสังหาฯได้อย่างมืออาชีพLandpro Thailand มีบริการ Online Property Listing Services บริการแพคเกจลงประกาศสำหรับคุณ ราคาเพียง 5,900 บาทเท่านั้น คลิกเพื่อดูรายละเอียดเพิ่มเติม Click
