ถ้าพูดถึงหนี้ก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิต เชื่อว่าการผ่อนบ้านคงติดอยู่ในลำดับต้น ๆ เพราะว่าไม่ได้ใช้เวลาเพียง 2-3 ปี แต่อาจนานถึง 20 ปี 40 ปี บางคนอาจจะผ่อนบ้านกันจนเกษียณจากงานเลยทีเดียว ซึ่งในระยะเวลานี้ เรายังต้องเสียค่าดอกเบี้ยอีกด้วย ยิ่งเราผ่อนบ้านนานเท่าไหร่ ดอกเบี้ยยิ่งเยอะขึ้นเท่านั้น วันนี้ Landpro Thailand มีวิธีดีๆ ในการผ่อนบ้านให้หมดเร็วยิ่งขึ้นมาฝากทุกคนกัน
1. โปะเงินต้น หรือผ่อนชำระเพิ่มจากที่ผ่อนอยู่
การโปะค่าบ้าน คือการผ่อนค่าบ้านในจำนวนเงินที่มากกว่าที่ธนาคารกำหนดไว้ เช่น กรณีเรากู้บ้านมา ธนาคารกำหนดให้เราผ่อนเดือนละ 20,000 บาท แต่ถ้าเราจ่าย 25,000 บาท จำนวนเงินที่เกินมา 5,000 บาทจะเรียกว่าเงินโปะค่าบ้าน ซึ่งจะช่วยให้เราประหยัดดอกเบี้ยมากขึ้นเนื่องจากเงินส่วนเกินจะไปตัดในส่วนเงินต้น
- โปะเพิ่มทุกเดือน: กระจายเงินเพื่อผ่อนชำระเงินเกินในทุกงวด
- โปะเพิ่มปีละครั้ง: การผ่อนชำระเกินด้วยเงินก้อนใหญ่ ๆ เพียงก้อนเดียวปีละครั้งเพื่อให้ผ่อนชำระบ้านได้เร็วมากขึ้น
ข้อแตกต่างระหว่าง โปะบ้านทุกเดือน กับ โปะบ้านปีละครั้ง
เพื่อให้ทุกคนเห็นตัวอย่างชัดเจนขึ้น พามาดูตัวอย่างจริงกันเลย
ผ่อนบ้านราคา 3 ล้าน 30 ปี โดยอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 6% ต่อปี ลองแยกออกมาเป็น 3 กรณี
- ผ่อนแบบปกติ ไม่โปะเงินเพิ่ม
- ระยะเวลา: ผ่อนบ้านหมด 30 ปี
- ดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญา: 3,475,487.08 บาท
- ผ่อนแบบโปะเงินเพิ่มทุกเดือน เดือนละ 3,000 บาท
- ระยะเวลา: ผ่อนบ้านหมด 21 ปี
- ดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญา: 2,248,297.39 บาท
- ผ่อนบ้านแบบโปะ1 ครั้งต่อปี ปีละ 36,000 บาท
- ระยะเวลา: ผ่อนบ้านหมด 21 ปี 2 เดือน
- ดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญา: 2,319,460.45 บาท
จะเห็นได้ว่าจากตัวอย่างนี้ทั้ง 2 วิธี มีระยะเวลาในการผ่อนค่อนข้างใกล้กัน แต่จำนวนเงินในการผ่อนจะแตกต่างกันประมาณ 1 แสนกว่าบาท โดยข้อดีของการโปะเงินแบบทุกเดือน คือสามารถคำนวนจำนวนเงิน และระยะเวลาในการผ่อนได้แน่นอน หากเราทำตามแผนที่วางไว้ก็จะช่วยให้ระยะเวลาในการผ่อนหมดเร็วกว่าการโปะเงินรายปี อีกทั้งยังชำระหนี้ในจำนวนที่ราคาต่ำกว่าเนื่องจากถูกหักไปจากเงินต้นในทุก ๆ เดือน โดยเหมาะกับคนที่มีรายได้คงที่ สามารถวางแผนได้ จึงเป็นวิธีที่ไม่ค่อยเสี่ยงมากนัก นับว่าเป็นวิธีที่ดีกว่าการนำเงินก้อนใหญ่ ๆ ไปโปะยอดหนี้ แต่อาจจะไม่ค่อยเหมาะกับคนที่มีรายได้ไม่แน่นอนเท่าไหร่
ส่วนการโปะเงินแบบ 1 ครั้งต่อปีก็เป็นอีก 1 วิธีที่ช่วยลดระยะเวลาและจำนวนเงินในการผ่อนได้ แต่อาจจะลดได้ไม่เท่าการโปะเงินในทุก ๆ เดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่ลูกหนี้โปะจ่ายให้ธนาคารด้วย แต่อย่างไรก็ตามวิธีนี้ก็ค่อนข้างตอบโจทย์กับกลุ่มคนที่รายได้ไม่คงที่ เช่น อาชีพอิสระ ที่ได้ค่าจ้างไม่ได้สม่ำเสมอเหมือนพนักงานประจำนั่นเอง
เรียกได้ว่ามีทั้งข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับอาชีพ และความสะดวกของแต่ละคนด้วย
แจกสูตรคำนวณ วิธีคำนวณยอดผ่อนบ้านต่อเดือน อัตโนมัติ
ขั้นตอนที่ 1. กรอกจำนวนเงินกู้ (Mortgage amount)
ขั้นตอนที่ 2. กรอกระยะเวลาที่ต้องการกู้ (Mortgage period)
ขั้นตอนที่ 3. กรอกอัตราดอกเบี้ยต่อปี (Interest rate)
จากนั้นโปรแกรมคำนวณอัตโนมัติจะแสดงผล
- ยอดผ่อนชำระต่อเดือน Payments (Monthly)
- สรุปยอดเงินรวมทั้งหมดที่ต้องชำระ Total cost of mortgage
- สรุปยอดรวมดอกเบี้ยทั้งหมดที่ต้องชำระ Total interest paid
2. เลือกโปะบ้านช่วงดอกเบี้ยลด
ปกติแล้วหลังจากที่ขอสินเชื่อในการกู้เงินซื้อบ้านจากธนาคาร ในช่วงแรก ๆ ประมาณ 3 ปีแรก จะได้รับอัตราดอกเบี้ยคงที่ที่ต่ำกว่าปีถัดมา เพราะฉะนั้นจึงเป็นปีที่เหมาะกับการโปะเงินเยอะ ๆ เพื่อที่จะช่วยลดเงินต้นนั่นเอง
3. ปรับโครงสร้างหนี้ใหม่
หลังจาก 3 ปีแรก ดอกเบี้ยคงที่จะถูกปรับให้กลายเป็นดอกเบี้ยลอยตัวตามอัตรดอกเบี้ยช่วงนั้น หรือเรียกว่า MRR ซึ่งจะสูงขึ้น เพราะฉะนั้นเงินในการผ่อนบ้านส่วนใหญ่จะถูกนำไปจ่ายค่าดอกเบี้ย ซึ่งสามาถปรับดอกเบี้ยให้ลดลงได้สองวิธี
- Refinance (รีไฟแนนซ์): ย้ายหนี้บ้านจากธนาคารเดิมไปที่ธนาคารใหม่เพื่อขออัตรดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ถูกกว่า ช่วยให้ลดภาระในการผ่อนบ้าน
- Retention (รีเทนชั่น): ปรับโครงสร้างหนี้ใหม่กับธนาคารเดิม คนที่มีประวัติในการผ่อนบ้านดีจะค่อนข้างได้เปรียบในการขอรีเทนชั่น แต่อย่าลืมตรวจดูก่อนว่าสัญญาหมดหรือยัง หากยังไม่หมดสัญญาแล้วขอรีเทนชั่นอาจเสียค่าปรับ
4. เลือกสินเชื่อให้เหมาะสม
สินเชื่อบ้านคือเงินกู้ที่ทางสถาบันการเงินปล่อยให้สำหรับการซื้อบ้าน ซึ่งต้องชำระเงิน “เงินต้น” กับ “ดอกเบี้ย” ทุกๆ 1 เดือนนั่นเอง โดยดอกเบี้ยเงินกู้จะแบ่งออกเป็น 3 ประเภทด้วยกัน ดังนี้
- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการกำหนดตัวเลขแน่นอน ใน 1-3 ปีแรกในการผ่อน ทำให้สามารถวางแผนการเงินล่วงหน้า และควบคุมค่าใช้จ่ายได้เพราะทราบจำนวนที่ต้องจ่ายอย่างแน่นอน สินเชื่อประเภทนี้จะให้ค่า Effective Interest Rate ที่สูง
- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการเปลี่ยนแปลงตามอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร ขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดการเงิน มักจะใช้อัตราดอกเบี้ย MRR และ MLR เป็นหลัก ในสหรัฐอเมริกา นิยมเรียกสินเชื่อจำลองอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวว่า Adjustable Rate Mortgage (ARM)
- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบผสม (Mixed Rate Loan) เป็นสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยแบบคงที่และแบบลอยตัวผสมกัน โดยส่วนใหญ่ธนาคารมักจะให้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยแบบผสม
- อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรกแล้วปรับเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัวสำหรับระยะเวลาที่เหลือ เช่น 4 ปีแรกดอกเบี้ยคงที่ 3.5% หลังจากนั้นเป็นดอกเบี้ยลอยตัวแบบ MLR – 1
- อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันได แล้วปรับเป็นดอกเบี้ยลอยตัว เช่น 2 ปีแรกดอกเบี้ย 2% ปีที่ 3 ดอกเบี้ย 3% ปีที่ 4 และ 5 ดอกเบี้ย 4% หลังจากนั้นคิดดอกเบี้ยลอยตัวแบบ MLR + 1 เป็นต้น
5. ทำบัญชีรายรับ-รายจ่าย
อาจจะดูเหมือนว่าไม่ได้สำคัญ แต่ในการผ่อนบ้านให้มีประสิทธิภาพ ควรคำนวนจากรายได้และรายจ่าย อาจจะลองลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นออกเพื่อเพิ่มเงินออมไว้ใช้สำหรับยามฉุกเฉิน พร้อมกับเคลียร์ค่าใช้จ่าย อย่างปิดสินเชื่อหรือปิดบัตรเครดิต เพื่อเพิ่มกระแสเงินสด
6. ชำระค่างวดให้ตรงเวลา
ในการผ่อนบ้าน สิ่งที่จำเป็นที่สุดที่ตะช่วยให้สามารถผ่อนบ้านได้หมดคือการชำระค่างวดให้ตรงเวลาที่กำหนดไว้ ถ้าหากผลัดวันประกันพรุ่งไปเรื่อย ๆ จะทำให้หนี้เพิ่มพูนขึ้นเรื่อย ๆ ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น จะต้องเสียทั้งเวิน และเวลาในการผ่อนบ้านเพิ่มขึ้นไปอีก
7. ไม่สร้างหนี้เพิ่ม
มีวินัยในตัวเองโดยการไม่สร้างหนี้สินเพิ่ม ถ้าหากเพิ่มภาระให้กับตัวเองจะยิ่งมีหนี้สินมากขึ้นเรื่อย ๆ จนไม่สามารถผ่อนได้หมดและเกิดปัญหาตามมา แต่ถ้าหากจำเป็นจริง ๆ ควรจะจ่ายเป็นเงินสดเพื่อไม่ให้มีหนี้เพิ่มขึ้นอีก
และทั้งหมดนี้ก็คือวิธีดี ๆ 7 ข้อที่จะช่วยให้ทุกคนสามารถผ่อนบ้านหมดได้เร็วขึ้น อย่าลืมลองไปทำตามกันดู และที่สำคัญที่สุดอยากให้ทุกคนมีวินัยในตัวเองเพื่อประหยัดทั้งเวลา และเงินในการผ่อนบ้านอีกด้วย
