การลงทุนปล่อยเช่าเพื่อให้ได้รับผลตอบเเทนที่ดี จำเป็นต้องศึกษาตลาดอสังหาฯในช่วงที่ต้องการลงทุนอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้ราคาที่ตั้งตรงไปตามสภาวะตลาด และดึงดูดผู้ซื้อ ถึงแม้ว่าการตั้งราคาค่าเช่าคอนโดนั้น ไม่ได้มีกฏเกณฑ์ หรือสูตรตายตัว เพราะจริงๆแล้วขึ้นอยู่กับความพอใจของผู้เช่าและผู้ให้เช่า อย่างไรก็ดีสำหรับนักลงทุนอสังหาฯมือใหม่ที่กำลังจะตั้งราคาค่าเช่า มีข้อพิจารณาที่สำคัญดังนี้
1. อ้างอิงจากราคาตลาด
การตั้งราคาค่าเช่าโดยอ้างอิงราคาตลาด ถือว่าเป็นวิธีง่ายและจำเป็นมากสำหรับการคำนวณตั้งราคาค่าเช่า ควรเริ่มสำรวจจากในโครงการเดียวกัน แล้วลองพิจารณาโครงการอื่นๆใกล้เคียงโดยรอบ เพื่อให้ราคาที่ตั้งเหมาะสมกับสภาพตลาด ไม่สูงหรือต่ำจนเกินไป
ทั้งนี้การตั้งราคาโดยอ้างอิงราคาตลาด จำเป็นที่จะต้องพิจารณาถึงปัจจัยแวดล้อมอื่นๆด้วย อาทิ
- ประเภทห้องและขนาดพื้นที่ห้อง: ประเภทห้อง Studio, 1 ห้องนอน, 2 ห้องนอน ซึ่งในหลายๆโครงการถึงแม้จะเป็นห้องประเภทเดียวกัน ก็มีขนาดพื้นที่ต่างกัน ดังนั้นเมื่อเปรียบเทียบควรพิจารณาห้องที่มีลักษณะใกล้เคียงกับห้องของที่เรากำลังจะลงทุน หรือกำลังจะตั้งราคาเพื่อปล่อยเช่าให้มากที่สุด
- ตำแหน่งห้องและชั้น: ห้องชั้นที่สูงกว่ามักจะตั้งราคาค่าเช่าได้สูงกว่าเมื่อเทียบกับห้อง Type เดียวกัน รวมถึงตำแหน่งห้อง ทิศ วิวเมือง วิวส่วนกลาง สิ่งเหล่านี้ก็เป็นปัจจัยในการตั้งราคา
- เฟอร์นิเจอร์และการตกแต่งห้อง: 80% ของห้องคอนโดให้เช่า มักจะปล่อยเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครัน (Fully Furnish) และในหลายๆที่ รวมเครื่องใช้ไฟฟ้าอีกด้วย เรียกได้ว่า ยกกระเป๋าพร้อมเข้าอยู่ได้เลย ดังนั้น การตกแต่งห้องควรแต่งเป็นกลางๆ ไม่สีสันฉุดฉาด อาจจะพิจารณาว่ากลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นลักษณะไหน เช่น หากเป็นห้องใหญ่หรือ 2ห้องนอน เน้นกลุ่มลูกค้าครอบครัว การตกแต่งควรเป็นสไตล์อบอุ่น เฟอร์นิเจอร์ใช้งานง่าย แต่หากกลุ่มลูกค้าเป็นวัยทำงาน อาจจะเน้นการแต่งห้องที่ดู Modern ขึ้น
ปัจจัยที่สำคัญของการตั้งราคาค่าเช่าโดยอ้างอิงราคาตลาด
- จำเป็นต้องหาข้อมูลมาให้มาก เพราะหากมีห้องให้เปรียบเทียบน้อยจะทำให้หาราคาที่แม่นยำไม่ได้
- หากคอนโดนั้นๆ หรือย่านนั้น มีการแข่งขันในตลาดสูง อาจทำให้มีการแข่งขันทางด้านราคาและทำให้ไม่ได้กำไรเท่าที่ควรจะเป็น
2. คำนวณราคาจาก Rental Yield
Rental Yield หรือ ผลตอบแทนจากค่าเช่า ถือว่าเป็นเครื่องมือสำคัญของนักลงทุนอสังหาฯทั่วโลก โดยคำนวณจากราคาคอนโดที่ซื้อมา เทียบกับค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี ผลตอบแทน Rental Yield จะออกมาเป็น % โดยตัวเลขนี้จะแสดงให้เห็นว่าผลตอบแทนที่ได้รับต่อปีนั้นเท่าไร ราคาที่ตั้งไว้คุ้มค่าหรือไม่
ตัวอย่างการเปรียบเทียบราคาค่าเช่า ของ Unit 1 และ Unit 2 โดยคำนวณจาก Rental Yield
| UNIT 1 | UNIT 2 | |
| ราคาห้องคอนโด (บาท) | 3,500,000 | 5,000,000 |
| ราคาค่าเช่าห้อง (บาท) | 15,000 | 20,000 |
| ขนาดห้อง (ตารางเมตร) | 30 | 36 |
| ค่าเช่าต่อตารางเมตร (บาท) | 500 | 555 |
| Rental Yield (%) | 5.1 | 4.8 |
หากดูราคาค่าเช่าต่อตารางเมตร Unit2 ให้ผลตอบแทนค่าเช่าต่อตารางเมตรที่สูงกว่า แต่เมื่อมาคิด Rental Yield แล้ว Unit1 กลับให้ผลตอบเทนค่าเช่า (Rental Yield) ที่ดีกว่า ถึงแม้ว่าจะต่างกันเพียงเล็กน้อย แต่การพิจารณาจาก Rental Yield จะเป็นตัวช่วยที่ทำให้นักลงทุนเลือกซื้ออสังหาฯเพื่อการปล่อยเช่าได้อย่างคุ้มค่า และ สามารถตั้งราคาค่าเช่าได้อย่างคุ้มค่าเมื่อเทียบกับเงินลงทุนหรือค่าใช้จ่ายเพื่อใช้ลงทุนมากที่สุด
วิธีการคำนวณหาอัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) โดยละเอียด สามารถดูได้ที่ https://landprothailand.com/th/rental-yield/
Landpro Thailand แนะนำว่า ควรเริ่มจากการอ้างอิงราคาตลาด โดย Survey หาข้อมูลมาเปรียบเทียบเยอะๆ (ยิ่งมาก ยิ่งดี) และเมื่อได้ราคาที่คาดว่าจะใช้เป็นราคาค่าเช่า ให้ไปคำนวณหา Rental Yield ว่าคุ้มค่าหรือไม่ สุดท้ายแล้ว ต้องลองตั้งราคาดู หากยังไม่เหมาะสมให้ลองปรับราคาหรือเพิ่มความน่าสนใจอื่นๆแทน
