ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่

คำถามยอดฮิตในหมู่ชาวต่างชาติ คือ ชาวต่างชาติสามารถซื้อหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่

คำตอบคือ ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้บางประเภท เช่น ห้องชุด ห้องคอนโดมิเนียม ห้องอพาร์ทเมนท์ แต่ไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินเป็นของตนเองได้

มาดูกันว่ามีกฎเกณฑ์อะไรที่สำคัญบ้าง หากคุณกำลังหาข้อมูลให้ชาวต่างชาติที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือซื้อบ้านและที่ดินในประเทศไทย

ห้องชุดคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเมนท์

 ชาวต่างชาติสามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกกฎหมาย โดยมีข้อบังคับ 2 ข้อ ดังนี้

1. ต้องมีโควต้าสัดส่วนพื้นที่ในโครงการที่ชาวต่างชาติครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ (Foreign Quota)

ตามกฎหมายในประเทศไทย ชาวต่างชาติสามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 49% ของสัดส่วนพื้นที่ทั้งหมด โดยต้องมีคนไทยครอบครองกรรมสิทธิ์พื้นที่ไม่น้อยกว่า 51% และการคำนวณสัดส่วนพื้นที่ จะคำนวณโดยขนาดของพื้นที่ไม่ใช่จากจำนวนห้องในตึก
ก่อนทำการตกลงซื้อขาย ชาวต่างชาติจะต้องดำเนินการตรวจสอบ foreign quota กับทางเซลล์ขายโครงการหรือสำนักงานนิติบุคคลอาคาร หากในโครงการนั้นไม่มี foreign quota เหลือแล้ว ชาวต่างชาติจะมีสิทธิ์ในการเช่าซื้อ (leasehold) เท่านั้น

2. เงินทุนที่ใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องถูกโอนมาจากต่างประเทศเท่านั้น

เงินที่ชาวต่างชาติจะใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องถูกโอนมายังธนาคารผู้รับในประเทศไทย (หลักเกณฑ์นี้ออกขึ้นมาเพื่อส่งเสริมให้มีเงินตราต่างประเทศไหลเข้ามาในประเทศมากขึ้นและเพื่อป้องกันกรณีการฟอกเงิน) ถึงแม้ว่าชาวต่างชาติจะทำงานในประเทศไทยและมีแหล่งรายได้จากบริษัทในประเทศไทย ก็จะยังคงต้องดำเนินการโอนเงินก้อนนี้มาจากต่างประเทศ หากชาวต่างชาติไม่มีแหล่งเงินทุนในต่างประเทศ จะต้องดำเนินการโอนเงินออกจากประเทศไทย และโอนกลับเข้ามายังธนาคารผุ้รับในไทยอีกครั้งเพื่อแสดงหลักฐานการรับเงินจากต่างประเทศ ซึ่งเป็นหลักฐานสำคัญในการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเมื่อธนาคารผู้รับในประเทศไทยได้รับเงินที่โอนมาจากต่างประเทศแล้ว ทางธนาคารจะออกเอกสารยืนยันการโอนเงินและแลกเปลี่ยนสกุลเงินตรา โดยเอกสารนี้เรียกว่า Foreign Exchange Transaction form (FET) หรือ Credit Advice ในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน เจ้าหน้าที่จะเรียกตรวจเอกสารฉบับนี้ เพื่ออนุมัติการโอนกรรมสิทธิ์

อสังหาริมทรัพย์พร้อมที่ดิน (ที่ดิน, ทาวน์โฮม, ทาวน์เฮ้าส์, บ้านเดี่ยว, วิลล่า, โรงแรม, อาคาร และอื่นๆ)

ตามหลักเกณฑ์แล้ว ชาวต่างชาติไม่สามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์พร้อมที่ดินได้ แต่ในทางปฏิบัติ จะมีบางวิธีการที่ทำให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้

1. การเช่าซื้อ

การครอบครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์พร้อมที่ดินโดยการเช่าซื้อเป็นวิธีการที่ถูกกฎหมาย 100% ชื่อของผู้เช่าซื้อจะแสดงอยู่ในโฉนดเมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน แต่จะมีข้อจำกัดคือสามารถครอบครองได้ไม่เกิน 30 ปี และจะสามารถต่ออายุสัญญาเช่าซื้อได้สองครั้ง (รวมระยะเวลาทั้งหมด 90 ปี)

ในการทำสัญญาเช่าซื้อ ชาวต่างชาติควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าในสัญญาได้ระบุว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ในระยะเวลาเช่าซื้อสามารถขายต่อกรรมสิทธิ์หรือปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ภายในระยะเวลาที่ครอบครองกรรมสิทธิ์อยู่
ถึงแม้ว่าการเช่าซื้ออาจจะไม่ได้เป็นการครอบครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่ แต่อย่างไรก็ตามวิธีการนี้ก็ให้สิทธิ์กับชาวต่างชาติในการครอบครอง ขายต่อ และปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาตามสัญญา

การเช่าซื้อเป็นวิธีที่ไม่ยุ่งยากและนอกจากนั้นยังมีข้อดีที่สำคัญคือ ราคาการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จะถูกกว่าการซื้ออย่างมาก โดยเฉพาะในเขตเมืองที่ที่ดินมีราคาสูง วิธีการเช่าซื้อจะทำให้คุณได้ครอบครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่ตรงความต้องการ ในพื้นที่ที่มีราคาสูง โดยใช้งบประมาณไม่มาก การเช่าซื้อจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมาเกษียณในประเทศไทย หรือกำลังมองหาการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาสั้นๆ

2. การครอบครองกรรมสิทธิ์ผ่านการจัดตั้งบริษัทในประเทศไทย

ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนบริษัทในประเทศไทยเพื่อครอบครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ได้ โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือ ชาวต่างชาติสามารถถือหุ้นในบริษัทดังกล่าวได้ไม่เกิน 49% โดยหุ้นของบริษัทอีก 51% จะต้องมีชื่อคนไทยเป็นผู้ถือหุ้น ถึงแม้ว่าจะไม่ได้เป็นผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่ของบริษัท แต่ในทางปฏิบัติ ชาวต่างชาติสามารถจัดโครงสร้างของบริษัทให้ตนเองสามารถควบคุมการทำงานและครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างถูกกฎหมายได้ วิธีการนี้ ส่วนมากผู้ถือหุ้นชาวไทยจะเป็นเพียงผู้ถือหุ้นในนามหรือเป็นตัวแทนเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้ก็ไม่ถูกต้อง 100% ในการทำให้ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน เนื่องจากรัฐบาลก็ไม่ส่งเสริมการถือครองที่ดินโดยอ้อมในวิธีเช่นนี้ แต่วิธีนี้ก็ยังเป็นวิธีการที่ถูกแนะนำให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์พร้อมที่ดินด้วยจุดประสงค์ของการอาศัยอยู่ในระยะยาว เกษียณ หรือการลงทุนขนาดใหญ่ผ่านบริษัทที่ปรึกษา

ข้อดีอีกประการของวิธีการนี้คือ ชาวต่างชาติที่จดทะเบียนบริษัทในประเทศไทยยังสามารถดำเนินธุรกิจต่างๆอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และสามารถจัดทำใบอนุญาตการทำงานในประเทศไทยและวีซ่าระยะยาวได้อีกด้วย จึงทำให้วิธีการนี้เป็นอีกหนึ่งวิธีที่เป็นที่นิยมในหมู่นักธุรกิจชาวต่างชาติที่ต้องการทำธุรกิจและครอบครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

3. ซื้อบ้านและที่ดินผ่านตัวแทน (nominee) – คู่สมรสชาวไทยหรือหุ้นส่วน

ชาวต่างชาติจำนวนมากทำการซื้อบ้านและที่ดินโดยใช่ชื่อของคนไทยที่เชื่อใจ โดยส่วนมากมักจะเป็นคู่สมรส คู่รัก หรือหุ้นส่วนทางธุรกิจ ถึงแม้ว่าจะเป็นวิธีการที่ง่ายที่สุดในการดำเนินการเรื่องเอกสารแต่ข้อเสียคือชื่อของผู้ซื้อชาวต่างชาติจะไม่ปรากฎในโฉนดหรือไม่มีสิทธิ์ทางกฎหมายในการครอบครองกรรมสิทธิ์ ชาวต่างชาติบางคนจะแก้ปัญหาป้องกันการถูกโกงโดยการออกเอกสารกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยโดยให้คนไทยที่มีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดเป็นผู้กู้ยืมเงินจำนวนใกล้เคียงกับทรัพย์สิน

วิธีการนี้มีข้อเสียหลายประการ และไม่สามารถทำให้ชาวต่างชาติเป็นผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ถูกต้องตามกฎหมายได้ 100% แต่ก็เป็นวิธีการที่เป็นที่นิยมมากในหมู่ชาวต่างชาติที่มีคู่สมรสและมีบุตรชาวไทย และข้อสำคัญอีกประการที่ชาวต่างชาติต้องทราบไว้คือ หากซื้อบ้านหรือที่ดินในช่วงของการสมรสโดยใช้ชื่อคู่สมรสชาวไทย อสังหาริมทรัพย์นั้นจะไม่ใช่สินสมรสแต่จะเป็นสิทธิครอบครองของชาวไทยแต่เพียงผู้เดียว หากมีกรณีการหย่ากันในภายหลัง ชาวต่างชาติจะไม่มีสิทธิในทรัพย์สินนั้น

สรุป
ชาวต่างชาติสามารถซื้อและครอบครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเมนท์ได้อย่างถูกกฎหมาย ตราบใดที่อาคารนั้นยังมี foreign quota และมีหลักฐานว่าเงินที่ใช้ในการซื้อเป็นเงินที่โอนมาจากต่างประเทศ แตกต่างกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีที่ดิน ซึ่งชาวต่างชาติจะไม่สามารถเป็นผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์โดยตรงได้ แต่จะสามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ทางอ้อมได้โดยผ่านการเช่าซื้อหรือจัดตั้งบริษัทในประเทศไทย