ราคาประเมินจากกรมที่ดิน
เมื่อเราพูดถึงราคาประเมิน ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือนายหน้า ก็มักจะเข้าใจตรงกันว่า เป็นราคาประเมินจากกรมที่ดิน ซึ่งตามหลักนั้นมีไว้เพื่อให้เป็นราคากลาง เป็นแนวทางในการซื้อขาย แต่โดยทางปฏิบัติ ราคาประเมินจากกรมที่ดินนั้น มีไว้เพื่ออ้างอิงการเสียค่าธรรมเนียม เมื่อมีการซื้อขายกัน ณ สำนักงานที่ดิน โดยสามารถตรวจสอบราคาประเมินด้วยตนเองทางออนไลน์ได้ง่ายๆ โดยการค้นหาราคาประเมิน จะแบ่งประเภทของอสังหาริมทรัพย์เป็น 3 ประเภท
1. ราคาประเมินที่ดิน
- ค้นหาจากเลขที่โฉนด โดยสิ่งที่จำเป็นต้องกรอก คือ เลขที่โฉนด และ จังหวัด
- ค้นหาจากเลขที่ดิน โดยสิ่งที่จำเป็นต้องกรอก คือ เลขที่ดิน ระวาง และ จังหวัด
- ค้นหาจากเลขที่ นส.3ก โดยสิ่งที่จำเป็นต้องกรอก คือ เลขที่ นส.3ก และ จังหวัด
2. ราคาประเมินอาคารชุด
- ค้นหา โดยการเลือก จังหวัด และ ชื่ออาคารชุด (จำเป็นต้องสะกดชื่ออาคารชุดให้ถูกต้อง หรือกดค้นหาเพื่อเข้าไปเลือกตามชื่อที่ปรากฎ)
- ราคาประเมิน จะแสดงราคาแบ่งตามอาคาร ชั้น และประเภทของห้องชุด
3. ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง
ค้นหา โดยการเลือก จังหวัด และ ประเภทสิ่งปลูกสร้าง เช่น คลังสินค้า ตลาด ท่าเทียบเรือ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว โรงงาน โรงแรม โรงมหรสพ สถานพยาบาล สถานการศึกษา เป็นต้น
นอกจากนี้ ยังสามารถขอราคาประเมิน โดยการไปยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือที่ดินสาขา หรืออำเภอ ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยมีค่าใช้จ่ายค่าขอคำร้องแปลงละ 5 บาท และค่ารับรองฉบับละ 10 บาท เอกสารที่ต้องนำไปประกอบคำขอ
- โฉนดที่ดิน, น.ส.3, น.ส.3ก หรือสำเนาเอกสารดังกล่าว
- บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ ของผู้ขอและผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรดังกล่าว
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขอ
- หลักฐานของนิติบุคคล หรือหนังสือมอบอำนาจ ในกรณีไม่สามารถไปด้วยตนเอง
สามารถเข้าไปดูรายละเอียดเพิ่มเติม ที่เวปไซต์กรมที่ดิน https://bit.ly/3c4IBQs
ราคาประเมินจากหน่วยงานเอกชน
อาทิ บริษัทประเมินทรัพย์สิน บริษัทที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งการประเมินราคาที่ดินจากสถาบันการเงินต่างๆ โดยการประเมินจากหน่วยงานเอกชน จะมีค่าบริการประมาณ 2,000-3,000 บาท โดยราคาประเมินจากหน่วยงานเอกสาร จะใช้ทั้งราคาประเมินจากกรมที่ดินและราคาตลาด มาวิเคราะห์เพื่อกำหนดราคากลาง ซึ่งแต่ละหน่วยงานราคากลางอาจไม่เท่ากัน แต่จะเป็นราคาที่ต่างกันไม่มาก ตัวอย่างเช่นราคาประเมินจากธนาคาร หลักการใหญ่ๆที่ธนาคารใช้เพื่อประเมินราคา มีดังนี้
- ราคาซื้อ-ขาย ในตลาด
- ราคาประเมินจากกรมที่ดิน
- ราคาทรัพย์จากการปล่อยกู้ครั้งล่าสุด
- ราคาค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ภายใน (แบบ Built-in)
โดยส่วนใหญ่แล้ว ราคาประเมินจากหน่วยงานเอกชน หรือราคาประเมินจากธนาคาร จะใกล้เคียงราคาที่ซื้อขายจริงในท้องตลาด
ราคาตลาด
คือราคาที่มีการซื้อ-ขายกันจริงๆในพื้นที่นั้นๆ ราคาจะถูกกำหนดจากทางผู้ขาย หรือผู้ซื้อก็ได้ แต่หมายถึงทั้งสองฝ่ายยินดีที่จะซื้อขายกันในราคานั้นๆ ดังนั้น ราคาตลาดโดยทั่วๆไปมักจะใกล้เคียงกับราคาประเมินจากหน่วยงานเอกชน นอกจากในพื้นที่นั้นๆมีความต้องการของผู้ซื้อสูงขึ้นฉับพลัน ซึ่งอาจเกิดจากมีข่าวหรือมีโครงการที่จะเกิดขึ้นแล้วทำให้พื้นที่ดังกล่าวได้รับประโยชน์ แต่ในทางกลับกันเจ้าของพื้นที่นั้นๆ ไม่ได้มีความต้องการขาย ในกรณีนี้ อาจส่งผลให้ราคาตลาดสูงขึ้นแบบก้าวกระโดดก็เป็นได้
ดังนั้น ไม่ว่าท่านจะเป็นเจ้าของที่ดิน หรือผู้ซื้อที่กำลังจะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ก็ควรจะนำเอาราคาประเมินจากกรมที่ดิน เอกชน และราคาตลาด มาเป็นปัจจัยในการวิเคราะห์ราคาเพื่อตัดสินใจซื้อขายอสังหาฯของท่าน ทั้งนี้ราคาประเมินจากกรมที่ดินอาจใช้เพื่อคำนวณเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอน สำหรับค่าที่ซื้อขายจริง ส่วนใหญ่จะอ้างอิงจากราคาประเมินจากหน่วยงานเอกชน หรือราคาตลาด เป็นหลัก
