คอนโดเงินเหลือ เช็คให้ชัวร์ก่อนตัดสินใจ

มาทำความรู้จัก “คอนโดเงินเหลือ” กัน

คอนโดเงินเหลือ หรือ คอนโดเงินทอน หลักการง่ายๆคือการกู้ซื้อคอนโดในราคาที่สูงกว่าราคาซื้อขายจริง โดยจะสามารถเกิดขึ้นได้จากความร่วมมือของผู้ซื้อและผู้ขายหรือเจ้าของโครงการเท่านั้น การขายคอนโดประเภทนี้จะเน้นการโฆษณาให้กับกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการนำเงินก้อนมาใช้จ่ายหมุนเวียน หรือปิดยอดหนี้ส่วนบุคคล ซึ่งส่วนมากผู้ที่ชวนมาซื้อจะหว่านล้อมโดยการแจ้งข้อมูลว่าเป็นคอนโดที่สามารถหาผู้เช่าได้ง่าย ผู้กู้จึงไม่แทบไม่ต้องผ่อนจ่ายรายเดือนกับธนาคารเอง แถมยังกู้ได้เกินราคาซื้อขายจริง ทำให้มีเงินก้อนหรือเงินทอนเหลือเพื่อนำไปใช้จ่ายหรือปิดหนี้ โดยการกู้ซื้อคอนโดมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลหลายเท่า 

เพียงทำงานประจำ มีสลิปเงินเดือน ก็เป็นเจ้าของคอนโดได้ แถมมีเงินก้อนเหลืออีก

ฟังดูดีและง่ายทีเดียว แต่คุณต้องอย่าลืมว่าหนี้สินจากการกู้ยืมมานี้ ถึงแม้จะได้เงินก้อนจากการกู้ซื้อคอนโด แต่คุณต้องผ่อนจ่ายคืนธนาคารทั้งหมดอยู่ดี สิ่งที่สำคัญที่สุดคือคุณต้องประเมินว่าหากไม่สามารถหาผู้เช่าได้ คุณจะมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ก้อนนี้ในระยะยาวได้หรือไม่

เหตุใดธนาคารจึงยอมอนุมัติให้กู้เกินราคาซื้อขาย

การอนุมัติวงเงินสินเชื่อของธนาคารจะดูจากเกณฑ์สำคัญ 3 ประการ

1. เครดิตของผู้กู้
ธนาคารจะต้องตรวจสอบสถานะภาพทางการเงินของผู้กู้ ประวัติการทำงาน แหล่งที่มาของรายได้ และประวัติเครดิตบูโร และประเมินว่าผู้กู้จะมีศักยภาพในการผ่อนจ่ายคืนได้หรือไม่ หลังจากการพิจารณาจึงอนุมัติวงเงินสินเชื่อตามเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร

2. หลักเกณฑ์ LTV
มาตรการ LTV หรือ Loan-to-value คือเกณฑ์ที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ หรือการกำหนดว่าผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำกี่เปอร์เซนต์ สามารถกู้ได้เต็มวงเงินราคาซื้อขายหรือราคาประเมินหรือไม่ โดยหลักเกณฑ์ LTV ในปัจจุบันนี้ หากผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรกในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้เต็ม 100% และสามารถกู้เกินได้อีก 10% เพื่อเป็นค่าตกแต่งอีกด้วย ดังนั้นมาตรการ LTV จะส่งผลกระทบกับผู้ที่ผ่อนบ้าน 2 หลังในเวลาเดียวกันหรือยื่นกู้ซื้อบ้านในราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น

3. ราคาประเมินทรัพย์
ตามมาตรการปกติ ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อ โดยพิจารณาจากราคาซื้อขายและราคาประเมินจากธนาคาร โดยยึดตามราคาที่ต่ำกว่า เช่น คอนโดราคา 5 ล้านบาท แต่บริษัทประเมินทรัพย์ของธนาคารประเมินได้ 4 ล้านบาท ก็จะอนุมัติปล่อยกู้ที่วงเงิน 4 ล้านบาท ในทางกลับกัน หากราคาซื้อขายคอนโดอยู่ที่ 5 ล้านบาท แต่บริษัทประเมินทรัพย์ประเมินราคาได้ 6 ล้านบาท ก็จะอนุมัติปล่อยกู้ที่วงเงิน 5 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม จะมีกรณีที่ทางโครงการเป็นโครงการใหญ่ บริษัทมีชื่อเสียงมีความน่าเชื่อถือ บางธนาคารก็จะไม่มีการประเมินเพิ่มเติม อนุมัติวงเงินสินเชื่อให้เป็นราคาซื้อขายตามที่ทางบริษัทกำหนดมาเลย ซึ่งทางโครงการจะทำเป็นส่วนลดเงินก้อนกลับมาให้กับผู้ซื้อได้ทันที ซึ่งในกรณีนี้ถือว่าเป็นช่องว่างให้เกิดคอนโดเงินเหลือได้

การที่ธนาคารอนุมัติให้กู้เกินราคาซื้อขายได้ ธนาคารจะพิจารณาหลายปัจจัยประกอบกัน ซึ่งแน่นอนว่าโดยส่วนใหญ่ธนาคารจะไม่สามารถทราบได้ ว่าราคาซื้อขายที่แจ้งมา เป็นราคาที่เกินจากราคาซื้อขายจริง หรือเป็นราคาก่อนส่วนลดจากโครงการ วิธีนี้จึงเป็นความร่วมมือของทั้งคนกลาง ผู้ซื้อ ผู้ขาย เพื่อที่จะทำให้สามารถกู้เกินราคาซื้อขายได้ และที่สำคัญคือผู้ซื้อต้องมีประวัติทางการเงินที่ดีและมีแหล่งที่มาของรายได้แน่นอนทุกเดือนหรืออาจจะต้องมีผู้กู้ร่วมในหลายๆกรณี เพื่อทำให้สามารถกู้ได้มากขึ้น  

ข้อดีของการซื้อคอนโดเงินเหลือ

ข้อดีของการซื้อคอนโดประเภทนี้ จะทำให้คุณมีสภาพคล่อง มีเงินก้อนตั้งแต่หลักหมื่นถึงหลักแสน ซึ่งจะช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของคุณ ค่าตกแต่งเพิ่มเติม หรือนำไปปิดหนี้สินที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงได้ โดยแน่นอนว่าการกู้ซื้อบ้านจะทำให้คุณได้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสิ่นเชื่อประเภทอื่นๆโดยเฉพาะสินเชื่อส่วนบุคคล นอกจากนั้นแล้ว

ข้อควรระวัง

จริงๆ แล้วหากคุณตัดสินใจอย่างรอบคอบ และไม่คิดแต่จะกู้ซื้อคอนโดเพื่อหวังเงินก้อนที่เกินจากวงเงินกู้ คอนโดประเภทนี้อาจจะเป็นคอนโดที่น่าลงทุน เนื่องจากโดยรวมต้นทุนที่แท้จริงหลังหักเงินก้อน จะเป็นราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าวงเงินประเมินอนุมัติกู้ ซึ่งคุณอาจจะสามารถทำกำไรจากการปล่อยเช่าหรือขายต่อได้ แต่คุณต้องอย่าลืมว่าค่าใช้จ่ายในการผ่อนต่อเดือนก็จะสูงกว่าวงเงินซื้อขายที่ควรจะเป็น และหากคุณหวังเฉพาะเงินก้อนจากวงเงินกู้เกินโดยไม่พิจารณาส่วนอื่นๆในดี อาจทำให้คุณได้ทรัพย์เน่ามากอด หาคนเช่าไม่ได้จนต้องแบกภาระการผ่อนชำระเงินกู้ทุกๆเดือนด้วยตนเอง และกลายเป็นหนี้ในระยะยาวไม่จบไม่สิ้นก็เป็นได้