​​การคำนวณหาอัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield)

“ ลงทุนซื้อแล้วปล่อยเช่า จะคุ้มมั้ย?” “ต้องปล่อยเช่าในราคาเท่าไหร่ถึงจะได้กำไร?” “กู้เงินมาซื้อคอนโดให้เช่าจะขาดทุนมั้ย” การหา Rental Yield จะสามารถตอบคำถามเหล่านี้ได้

แล้ว Rental Yield คืออะไร เชื่อว่าหลายคนน่าจะเคยได้ยินคำนี้มาบ้าง โดยเฉพาะนักลงทุนในอสังหาฯ ผู้ซื้ออสังหาฯเพื่อปล่อยเช่า ควรที่จะต้องทำความรู้จักและเข้าใจ

Rental Yield หรือ ​​อัตราผลตอบแทนค่าเช่า เป็นหนึ่งในหัวใจหลักของการซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุน ซึ่งนิยมใช้กันอย่างแพร่หลายทั่วโลก ทั้งนี้ในการหา Rental Yield ไม่ได้จำกัดเฉพาะคอนโดมิเนียมเท่านั้น สามารถนำไปใช้กับอสังหาฯทุกประเภท อาทิ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อพาร์ทเม้นต์ หรือที่ดินเปล่า แต่ด้วยการลงทุนในคอนโดมิเนียมมักจะให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าอสังหาฯประเภทอื่นๆ เพราะคอนโดเมีอัตราปล่อยเช่าที่คล่องกว่า เปลี่ยนมือง่าย มีกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย และคอนโดส่วนใหญ่มักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ดี การเดินทางสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จึงเป็นสาเหตุที่คอนโดจะถูกซื้อลงทุนเพื่อการปล่อยเช่าเป็นจำนวนมาก

โดยวิธีการคำนวณจะแบ่งออกเป็น 3 แบบ ซึ่งจะมีความละเอียดในการคำนวณที่ต่างกัน ดังนี้

แบบที่ 1: Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น)

เป็นคำนวณอย่างง่ายที่สุด โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายอื่นๆประกอบ

สิ่งที่จะต้องนำมาคำนวณสำหรับ Gross Rental Yield

1. ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี (หรือค่าเช่าต่อเดือน x12) 
2. ราคาห้องคอนโดมิเนียม 

สูตรคำนวณค่าเช่าแบบ Gross Rental Yield

Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น) = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาห้องคอนโดมิเนียม)x100

วิธีคำนวณแบบ Gross Rental Yield เหมาะกับใครบ้าง?

• เจ้าของห้องที่ซื้อคอนโดเงินสด (ไม่ได้กู้ธนาคาร) เพราะการคำนวณแบบแรกนี้ไม่ได้นำเงินผ่อนธนาคารมาคิดคำนวณ
• นักลงทุนที่กำลังจะพิจารณาซื้อคอนโดเพื่อการปล่อยเช่า แะต้องการทราบ Yiled คร่าวๆ ว่าห้องที่กำลังจะตัดสินใจซื้อคุ้มค่ากับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าหรือไม่
• ผู้เช่าที่ต้องการประเมินราคาค่าเช่า เพื่อประเมินคร่าวๆว่า ค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาขาย ถือว่าสูงหรือต่ำ

แบบที่ 2: Net Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ)

การคำนวณจะคล้ายวิธีแรก แต่จะละเอียดมากขึ้น เพื่อให้ได้ทราบถึงผลตอบแทนที่ใกล้เคียงความจริงมากที่สุด โดยนำค่าใช้จ่ายต่างๆที่เจ้าของห้องต้องเป็นผู้จ่ายมาคำนวณเพิ่ม ส่วนใหญ่จะเป็น”ค่าส่วนกลาง” ที่จะถูกนำมาคำนวณเพิ่มเติม สำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าอินเตอร์เนต ค่าล้างแอร์ ค่าทำความสะอาด หรือค่าจิปาถะอื่นๆ หากต้องการนำมาคำนวณก็สามารถทำได้เช่นกัน ในส่วนของค่าเฟอร์นิเจอร์/ค่าตกแต่งห้อง/เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆในห้อง หรือจะเป็นค่ารีโรเวทห้องคอนโด สามารถนำมาคิดรวมไปกับราคาห้องคอนโดมิเนียมได้เช่นกัน

สิ่งที่จะต้องนำมาคำนวณแบบ Net Rental Yield

1. ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี (หรือค่าเช่าต่อเดือน x12)
2. ค่าส่วนกลางต่อปี (ถ้ามี)
3. ค่าใช้จ่ายอื่นๆต่อปี เช่น ค่าอินเตอร์เนต ค่าล้างแอร์ ค่าทำความสะอาด หรือค่าจิปาถะอื่นๆ(ถ้ามี)
4. ราคาห้องคอนโดมิเนียม
5. ต้นทุนค่าห้อง เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์/ค่าตกแต่งห้อง/เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ/ค่ารีโรเวทห้อง (ถ้ามี)

สูตรคำนวณค่าเช่าแบบ Net Rental Yield

Net Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ) = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ ÷ ราคาค่าห้องคอนโดมิเนียม+ต้นทุนค่าห้อง) x 100

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี-ค่าส่วนกลางต่อปี-ค่าใช้จ่ายอื่นๆต่อปี

ข้อแนะนำ: สำหรับเจ้าของห้องคอนโดที่ซื้อคอนโดมานานแล้ว (ต้นทุนที่ซื้อต่ำ) อาจจะใช้ราคาตลาด/ราคาปัจจุบันของห้องคอนโดนั้นๆ มาคิดแทนราคาห้องคอนโดมิเนียมที่ซื้อมา

วิธีคำนวณแบบ Net Rental Yield เหมาะกับใครบ้าง?

• เจ้าของห้องที่ซื้อคอนโดเงินสด (ไม่ได้กู้ธนาคาร) เพราะการคำนวณแบบแรกนี้ไม่ได้นำเงินผ่อนธนาคารมาคิดคำนวณ
• เจ้าของห้องคอนโดที่ต้องการทราบผลตอบแทนที่ใกล้เคียงความจริงที่สุด
• เจ้าของห้องคอนโดที่มีค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นๆรายปี
• เจ้าของห้องคอนโดที่มีต้นทุนสูงขึ้นนอกเหนือจากราคาค่าห้องคอนโดมิเนียม
• เจ้าของห้องคอนโดที่มีพื้นที่ห้องใหญ่ (ค่าส่วนกลางต่อปีจะสูงตามพื้นที่ห้อง จึงเหมาะกับการนำความส่วนกลางมาคำนวณด้วย)

แบบที่ 3: Cash on Cash Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี)

การคำนวณวิธีนี้จะแตกต่างจาก 2 แบบแรก เนื่องจากเป็นการคำนวณจาก“เงินผ่อนคอนโด” ดังนั้น การคำนวณแบบ Cash on Cash Rental Yield จึงเหมาะสำหรับผู้ที่กู้สินเชื่อธนาคารมาซื้อคอนโดมิเนียม

สิ่งที่จะต้องนำมาคำนวณแบบ Cash on Cash Rental Yield

1. ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี (หรือค่าเช่าต่อเดือน x12) 
2. ค่าส่วนกลางต่อปี (ถ้ามี)
3. ค่าใช้จ่ายอื่นๆต่อปี เช่น ค่าอินเตอร์เนต ค่าล้างแอร์ ค่าทำความสะอาด หรือค่าจิปาถะอื่นๆ(ถ้ามี)
4. เงินผ่อนธนาคารต่อปี
5. เงินที่ลงทุนไปแล้ว เช่น เงินจอง เงินดาวน์
6. ต้นทุนค่าห้อง เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์/ค่าตกแต่งห้อง/เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ/ค่ารีโรเวทห้อง (ถ้ามี)

สูตรคำนวณค่าเช่าแบบ Cash on Cash Rental Yield

Cash on Cash Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี-ค่าส่วนกลางต่อปีขค่าใช้จ่ายอื่นๆต่อปี- เงินผ่อนธนาคารต่อปี) ÷ (เงินที่ลงทุนไปแล้ว+ต้นทุนค่าห้อง) x 100

วิธีคำนวณแบบ Cash on Cash Rental Yield เหมาะกับใครบ้าง?

• นักลงทุนที่กู้สินเชื่อธนาคารมาซื้อคอนโดมิเนียม

---

Rental Yield สำหรับคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีค่าเฉลี่ยประมาณ 5-7% ต่อปี

หากคำนวณ Rental Yield แล้วได้มากกว่า 7% ต่อปี ก็ถือได้ว่าคอนโดมิเนียมนี้ “คุ้มค่ามากต่อการปล่อยเช่า”
หากคำนวณ Rental Yield แล้วได้ระหว่าง 5-7% ต่อปี ก็ถือได้ว่าคอนโดมิเนียมนี้ “คุ้มค่าต่อการปล่อยเช่า”
หากคำนวณ Rental Yield แล้วได้น้อยกว่า 5% ต่อปี ก็ถือได้ว่าคอนโดมิเนียมนี้ “คุ้มค่าน้อยกว่าค่าเฉลี่ยในการปล่อยเช่า” แต่อย่างน้อยไม่ควรต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% 

Yield ที่สูง ย่อมส่งผลดีต่อการลงทุน และเป็นที่แน่นอนว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่มีอัตราผลตอบแทนสูง ย่อมเป็นที่ต้องการมากต่อนักลงทุน ซึ่งจะทำให้คู่แข่งเยอะและอาจทำให้ราคาที่ตั้งไว้เพื่อปล่อยเช่าไม่ได้เป็นไปตามที่ต้องการ ดังนั้น Rental Yield จึงเป็นเพียงหนึ่งในปัจจัยที่นักลงทุนจะนำมาพิจารณา