การโอนกรรมกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ

การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นสิ่งที่ชาวต่างชาติสามารถทำเองได้ แต่อย่างไรก็ตามขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์สำหรับชาวต่างชาติอาจจะมีความสับสนอยู่บ้าง เนื่องจากมีแหล่งข้อมูลภาษาอังกฤษที่ค่อนข้างจำกัด ในบทความนี้จะเป็นขั้นตอนอย่างละเอียดสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกรณีที่ชาวต่างชาติเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขาย

Note: หากชาวต่างชาติซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คุณจะไม่ต้องกังวลกับขั้นตอนในส่วนนี้ หลังจากตกลงซื้อขายโดยมีนายหน้าเป็นตัวกลางแล้ว นายหน้าจะเป็นผู้ดำเนินการโอนจนจบขั้นตอน โดยจะแจ้งให้คุณเตรียมเอกสารต่างๆที่จำเป็น แต่ก็จะมีหลายกรณีที่คุณอาจจะทำการซื้อขายผ่านผู้ซื้อหรือผู้ขายโดยตรง คุณจึงควรรู้ขั้นตอนเหล่านี้ไว้เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น

ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ในกรณีที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นชาวต่างชาติ

1. จัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย

เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายตกลงที่จะทำการซื้อขายห้องชุด สิ่งแรกที่ควรทำในลำดับต่อไปคือการเตรียมจัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยส่วนมากแล้วจะมีการเซ็นต์สัญญานี้พร้อมกับการวางมัดจำงวดแรก หนังสือสัญญาจะมีข้อความรายละเอียดเกี่ยวกับบุคคลทั้งสองฝ่าย, รายละเอียดของทรัพย์สิน, ราคาขาย, เงื่อนไขการชำระเงิน, และเงื่อนไขอื่นๆ (ถ้ามี)

เอกสารที่ผู้ขายต้องเตรียม

• ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ  (เพื่อเตรียมลงนาม)
• สำเนาโฉนด 1 ฉบับ (เพื่อให้ผู้ซื้อไว้เป็นหลักฐาน)
• สำเนาพาสปอร์ตหรือบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน 1 ฉบับ (เพื่อให้ผู้ซื้อไว้เป็นหลักฐาน)

เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียม

• สำเนาพาสปอร์ตหรือบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน 1 ฉบับ (เพื่อให้ผู้ขายไว้เป็นหลักฐาน)
• เงินมัดจำงวดแรกตามตกลง (สามารถเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค)

2. ผู้ซื้อทำการโอนเงินจากต่างประเทศ

ตามกฎหมายของประเทศไทย ในกรณีที่ผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติแหล่งเงินทุนที่มาของการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องทำการโอนมาจากต่างประเทศเท่านั้น ผู้ดำเนินการโอนเงินจากต่างประเทศจะต้องกรอกเอกสารการโอนหรือ T/T Form จากธนาคารต้นทาง โดยระบุวัตถุประสงค์การโอนเป็นภาษาอังกฤษ ดังนี้ “For Purchase Condominium “Name of Condominium” Unit number XXX under (buyer’s full name)” เงินที่โอนมาจะต้องเป็นสกุลเงินตราต่างประเทศเท่านั้น โดยจะต้องมาทำการแลกเปลี่ยนเป็นสกุลเงินไทยที่ธนาคารผู้รับในประเทศไทย และจำนวนเงินที่โอนมาจะต้องเป็นจำนวนที่มากกว่าหรือเท่ากับราคาซื้อขายที่ตกลงกันไว้ในสัญญา

3. ผู้ซื้อดำเนินการขอเอกสารยืนยันการโอนจากธนาคารผู้รับเงินในประเทศไทย

หลังจากเงินที่โอนมาจากต่างประเทศได้โอนมาถึงธนาคารผู้รับในประเทศไทยแล้ว ผู้ซื้อจะต้องไปดำเนินการขอเอกสารยืนยันการโอนเงินและแลกเปลี่ยนสกุลเงินตราจากทางธนาคาร โดยเอกสารนี้เรียกว่า Foreign Exchange Transaction form (FET) หรือ Credit Advice เอกสารนี้เป็นหนึ่งในเอกสารที่สำคัญที่สุดในกรณีที่ผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ โดยกรมที่ดินจะขอเรียกดูเอกสารนี้ในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อเป็นหลักฐานว่าเงินที่นำมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเงินที่โอนมาจากต่างประเทศจริง หลังจากผู้ซื้อได้รับเอกสารนี้จากทางธนาคาร สามารถเตรียมถอนเงินสดหรือออกแคชเชียร์เช็คเพื่อทำการซื้อขายในวันโอนกรรมสิทธิ์

4. ผู้ขายดำเนินการขอเอกสารยืนยันโควต้าต่างชาติและเอกสารปลอดหนี้ห้องชุดจากนิติบุคคล

ผู้ขายจะต้องดำเนินการขอเอกสารจากนิติบุคคลล่วงหน้า โดยเอกสารที่สำคัญที่ต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์คือเอกสารยืนยันโควต้าต่างชาติและเอกสารปลอดหนี้ห้องชุดเพื่อแสดงว่าห้องชุดที่จะซื้อขายนี้ไม่มีการติดหนี้ค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายอื่นใด โดยปกติแล้วเอกสารนี้อาจจะใช้เวลาในการออกนาน 7-15 วัน จึงแนะนำให้ผู้ขายขอเอกสารล่วงหน้าเมื่อทำการนัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์แล้ว และเอกสารใบปลอดหนี้จะมีอายุเพียง 7 วันหลังจากวันที่ออกเอกสารเท่านั้น

เมื่อผู้ขายแจ้งความประสงค์ที่จะขายห้องกับทางนิติบุคคล ทางนิติบุคคลจะให้กรอกเอกสารคำร้องเพื่อขอใบปลอดหนี้และเอกสารแสดงสัดส่วนพื้นที่ในโครงการที่ชาวต่างชาติครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ (Foreigner Quota) โดยผู้ขายจะต้องเตรียมเอกสารดังนี้

• แบบฟอร์มขอออกเอกสาร (ทางนิติบุคคลจะมีฟอร์มให้)
• สำเนาพาสปอร์ตหรือบัตรประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย
• สำเนาโฉนด (หน้าและหลัง)

5. โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ณ กรมที่ดิน

หลังจากทั้งสองฝ่ายได้เตรียมเอกสารดังกล่าวพร้อมแล้ว ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินในเขตพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ (ตามเขตในโฉนด) ในขั้นตอนนี้จะแนะนำให้นัดหมายในช่วงเช้าเนื่องจากจะสามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จได้ในวันเดียวกัน โดยปกติแล้วจะใช้เวลาดำเนินการประมาณ 1-3 ชั่วโมง หากเอกสารครบถ้วนและไม่มีข้อผิดพลาดใดๆ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับจำนวนคิวในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์

สิ่งที่ผู้ขายต้องเตรียม

• บัตรประชาชนหรือพาสปอร์ตตัวจริงและสำเนา
• เอกสารใบอนุญาตทำงาน (work permit) และสำเนา (ถ้ามี)
• โฉนดตัวจริงและสำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนา
• เอกสารแสดงสัดส่วนพื้นที่ในโครงการที่ชาวต่างชาติครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ (Foreigner Quota)
• ใบปลอดหนี้
• บัตรประชาชนหรือพาสปอร์ตตัวจริงและสำเนาของคู่สมรส (ถ้ามี)
• เอกสารยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
• เอกสารอื่นๆที่ต้องเตรียมส่งมอบให้ผู้ขาย เช่น หลักฐานการชำระบิลค่าน้ำค่าไฟเดือนล่าสุด, กุญแจห้อง, คีย์การ์ด, บัตรเข้าคอนโด, บัตรจอดรถ

สิ่งที่ผู้ซื้อต้องเตรียม

• บัตรประชาชนหรือพาสปอร์ตตัวจริงและสำเนา
• เอกสารใบอนุญาตทำงาน (work permit) และสำเนา (ถ้ามี)
• ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนา
• บัตรประชาชนหรือพาสปอร์ตตัวจริงและสำเนาของคู่สมรส (ถ้ามี)
• เอกสารยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
• เงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามราคาซื้อขายที่ตกลง
• เอกสารยืนยันการโอนเงินจากต่างประเทศ (FET หรือ Credit Advice) 

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ขั้นตอนการโอนโดยทั่วไป ณ กรมที่ดินจะมีขั้นตอนดังนี้

• จัดเตรียมเอกสารของทั้งสองฝ่ายและยื่นให้กับเคาน์เตอร์ประชาสัมพันธ์ด้านหน้าเพื่อรับบัตรคิว
• รอเรียกคิวเพื่อดำเนินการจัดทำเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะดำเนินการตรวจสอบเอกสารทั้งหมดและให้ทั้งสองฝ่ายลงนามในเอกสารการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ (เอกสารทั้งหมดเป็นภาษาไทย)
• เจ้าหน้าที่ออกเอกสารเพื่อให้นำไปชำระค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีอากรที่เคาน์เตอร์การเงิน
• หลังจากชำระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรแล้ว นำเอกสารใบเสร็จการชำระเงินกลับมายื่นที่เคาน์เตอร์ที่จัดทำเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์
• รอรับโฉนดตัวจริงและตรวจสอบชื่อผู้รับกรรมสิทธิ์และรายละเอียดอื่นๆให้ครบถ้วน

ในขั้นตอนดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะมอบเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คให้กับผู้ขาย และผู้ขายจะส่งมอบกุญแจห้อง คีย์การ์ด และเอกสารอื่นๆที่จำเป็นให้กับผู้ซื้อ