ในการที่เราจะปล่อยเช่าบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ ทุกครั้งจะต้องมีสัญญาเช่าเพื่อป้องกันความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้น ทั้งการทำของในบ้านเสียหาย หรือเบี้ยวค่าเช่า เพราะฉะนั้นจึงควรมีสัญญาเช่าที่รัดกุมและชัดเจนเพื่อป้องกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจตามมา โดยการทำสัญญาจ้างที่ดีมี 7 วิธีด้วยกัน
1. รายละเอียดพื้นฐานต้องครบถ้วน
รายละเอียดประเภทของสัญญา
ควรระบุให้ชัดเจนว่าสัญญาเช่านี้เป็นการ่าสินทรัพย์ประเภทไหน ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน
รายละเอียดวันที่/สถานที่ ทำสัญญา
หากไม่มีการระบุวันที่เริ่มต้นสัญญาเช่าก็จะถือว่าไม่มีผลบังคับใช้ และถือเป็นโมฆะ ส่วนนี้ถือว่าสำคัญมากเนื่องจากศาลจะนำไปพิจารณาอายุความของสัญญา และนำข้อมูลส่วนนี้ไปใช้ในกรณีที่มีการฟ้องร้องเกิดขึ้น
รายละเอียดผู้เช่า-ผู้ให้เช่า
ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาบัตรประชาชนของคู่สัญญา
อสังหาริมทรัพย์ที่จะเช่า
เลขที่โฉนดที่ดิน เลขที่ตั้ง/เลขที่บ้าน ที่อยู่ สำเนาทะเบียนบ้าน และเนื้อที่ โดยต้องแนบแผนผังรูปถ่ายสิ่งปลูกสร้างและโฉนดที่ดินไว้ที่ท้ายสัญญา
ระยะเวลาในการเช่าทรัพย์
ควรระบุวันที่ให้เช่า และวันที่หมดสัญญา กรณีที่ระยะเวลาเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดินและควรกำหนดว่าควรบอกล่วงหน้ากี่เดือนหากจะไม่ต่อสัญญา
2. กำหนดเงื่อนไขการชำระเงินและเงินประกัน
เงื่อนไขการชำระเงิน
- กำหนดราคาเช่าต่อเดือนและวันที่ต้องจ่ายค่าเช่าของทุกเดือน
- ระบุว่าผู้เช่าจะต้องจ่ายทั้งค่ามัดจำและค่าเช่าเดือนแรกในวันที่ทำสัญญา
- ระบุการชำระค่าเช่า กรณีเงินสด ให้ระบุชื่อผู้ที่ต้องไปจ่าย กรณีโอนเข้าบัญชี ให้ระบุธนาคาร เลขที่บัญชี ประเภทบัญชี
เงินประกัน
ควรกำหนดค่ามัดจำทำสัญญาเนื่องจากจะเป็นหลักประกันว่าผู้เช่าจะไม่ทำทรัพย์สินของเราเสียหาย และเป็นหลักประกันในกรณีที่ผู้เช่าหนีหายไปก็สามารถริบเงินมัดจำนี้ได้ ปกติแล้วจะเรียกค่ามัดจำที่ 1-2 เดือนของราคาเช่า โดยผู้เช่าจะได้รับคืนหลังจากเช่าครบตามกำหนดสัญญา
3. ระบุข้อตกลง ข้อห้าม และความรับผิดชอบ
ควรระบุข้อตกลงในการทำสัญญาร่วมกันระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าตามรายละเอียดดังนี้
ข้อตกลงในการเช่าทรัพย์
กฎระเบียบในการอยู่อาศัย การอยู่ร่วมกันต่าง ๆ
- ไม่ทำให้ทรัพย์สินเสียหาย
- การส่งเสียงดัง
- การเลี้ยงสัตว์
- สิ่งผิดกฎหมาย
- การส่งมอบทรัพย์
- การต่อเติมทรัพย์
- การเข้าไปตรวจทรัพย์สิน
- การแจ้งยกเลิกสัญญา
ความรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายอื่น ๆที่เกี่ยวเนื่องจากการเช่า: ค่าน้ำประปา ค่าไฟ ค่าขยะ
4. แจ้งการผิดสัญญา และค่าปรับ
ระบุอย่างชัดเจนว่าถ้าผู้เช่าและผู้ให้เช่าละเมิดข้อตกลงจะต้องดำเนินการอย่างไร และแนวทางการระงับสัญญาเช่าเป็นอย่างไร
เงื่อนไขการผิดสัญญา
ปกติถ้าหากมีการผิดสัญญา ผู้ให้เช่าสามารถขอยกเลิกสัญญาพร้อมริบเงินมัดจำได้ทันที และผู้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สิน ที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างในสภาพเดิมเหมือนตอนแรกที่เช่า หากมีทรัพย์สินสูญหาย หรือเสียหายผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าเสียหาย
ค่าปรับ
- กรณีที่ทรัพย์สินเสียหายจะต้องชำระเป็นจำนวนเงิน หรือจ้างช่างมาซ่อมแซม
- หากสิ่งปลูกสร้างเสื่อมสภาพต้องแจ้งให้ทราบเพื่อเข้าไปซ่อมแซม หากไม่แจ้งจะถือว่าผู้เช่าเป็นคนต้องรับผิดชอบ
- หากทรัพย์สินสูญหายผู้เช่าจะต้องแจ้งให้ทราบทันที หากตรวจพบเองผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบ
5. เขียนคำรับรอง และการเซ็นต์ชื่อรับรองรอง
สิ่งสำคัญที่สุดที่จะขาดไม่ได้ในการทำสัญญาเช่านั่นก็คือคำรับรอง และการเซ็นต์ชื่อเพื่อรับรองว่าทั้งผู้เช่า และผู้ให่เช่าได้ทำสํญญาร่วมกันนั่นเอง
6. แนบเอกสารแนบท้ายสัญญา
- แบบสำเนาโฉนดที่ดิน
- แปลนภาพถ่ายบ้าน และห้องต่าง ๆ
- ระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินและอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าอย่างละเอียดพร้อมทั้งภาพประกอบ แนะนำให้ทำเป็นเช็คลิสต์รายการ อุปกรณ์ของตกแต่งต่าง ๆ เฟอร์นิเจอร์ สภาพห้องตามที่ตกลง ระบุรอยตำหนิ รอยขีดข่วนต่าง ๆ ให้ชัดเจน เพื่อป้องกันการหลงลืมในกรณีที่ผู้เช่าอาศัยอยู่เป็นเวลานานต้องย้ายออกอาจจำไม่ได้ว่าสิ่งใดเป็นของตัวเอง หรือสิ่งใดเป็นของเจ้าของห้อง
- มีช่องเซ็นชื่อรองรับท้ายสัญญา
7. แนบเอกสารระบุตัวตนของผู้ทำสัญญา
- สำเนาบัตรประชาชน
- สำเนาทะเบียนบ้าน
เคล็ดลับในการทำสัญญาเช่าที่ดีและรัดกุม
- ควรทำสัญญาเช่าไว้ 2 ฉบับ เพื่อให้ผู้เช่าเซ็นต์รับทราบทุกหน้า และเก็บฉบับหนึ่งไว้กับตัว
- ระบุรายละเอียดตามข้อ 1 -7 ให้ชัดเจนและครบถ้วนเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความเข้าใจผิดกันทีหลัง
- มีหนังสือสัญญาแนบท้ายสัญญาเช่า เป็นเช็คลิสต์รายการต่าง ๆ เพื่อป้องกันการหลงลืม
ทั้งหมดนี้คือการเขียนสัญญาเช่าเพื่อป้องกัน และระมัดระวังปัญหาที่่อาจจะเกิดจากผู้เช่า อย่างการทำทรัพย์สินเสียหายหรือสูญหาย การจ่ายค่าเช่าล่าช้า หรือการหนีหายไม่ยอมจ่ายค่าเช่า การขอยกเลิกสัญญากระทันหัน จะเห็นได้ว่าสามารถทำได้ไม่ยากเลยเพียงแค่มีส่วนประกอบตาม 7 ข้อที่ได้กล่าวไปก็สามารถทำสัญญาที่รัดกุมและชัดเจนได้
แม้ว่าการมีสัญญาเช่าที่รัดกุมจะสำคัญกับผู้เช่าและผู้ให้เช่าแล้ว แต่อย่าลืมรักษาความสัมพันธ์ระหว่างกันและกัน เช่น การให้ของฝากในเทศกาลต่าง ๆ ตามความเหมาะสม เช่น ปีใหม่ไทย เพื่อสร้างความสัมพันธ์อันดีระหว่างกัน
