ค่าโอนที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม ปี 2565 พร้อมโปรแกรมคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินด้วยตัวเอง

ทำไมจึงจำเป็นต้องรู้ค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน?

ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงนายหน้า จำเป็นต้องรู้ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งบ้าน คอนโด และที่ดิน ที่สนใจและกำลังพิจารณาซื้อขายทรัพย์สินเหล่านั้น ผู้ขายจำเป็นต้องทราบค่าธรรมเนียมการโอนเพื่อประกอบการตั้งราคาขาย และเพื่อใช้เป็นข้อมูลต่อรอง-ลดราคาให้กับผู้ซื้อ เพราะหากไม่ทราบค่าธรรมเนียมการโอน หรือประเมินค่าธรรมเนียมโอนผิด อาจจะทำให้ขาดทุนได้และยากต่อการตัดสินใจลดราคาให้กับผู้ซื้อ ในส่วนของผู้ซื้อเองก็จำเป็นที่จะทราบราคาค่าโอนที่ก่อนเผื่อไม่ให้เสียเปรียบ และเพื่อประเมินงบประมานในการซื้อได้อย่างถูกต้องและครอบคลุม

ผู้ซื้อหรือผู้ขาย ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน?

ซื้อขายที่ดิน ใครจ่ายค่าโอน คำถามที่ได้ยินประจำ และเป็นข้อถกเถียงกันมานักต่อนัก ว่าแท้จริงแล้วค่าใช้จ่ายในแต่ละส่วน ผู้ซื้อหรือผู้ขาย ใครเป็นผู้จ่าย เนื่องจากไม่ได้กำหนดในบทกฎหมายว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอน จึงอนุโลมให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันว่าใครจะเเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้ และเป็นเรื่องจำเป็นที่จะตกลงและตัดสินใจกันก่อน และควรจะทราบราคาค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง

ค่าโอนที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าโอนคิดที่ 2% ของราคาประเมินที่ดิน ไม่ว่าราคาขายจะสูงกว่า หรือต่ำกว่าราคาประเมิน ก็ใช้ราคาประเมินในการคิดค่าธรรมเนียม

2. อากรแสตมป์

(กรณีที่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์)

ค่าอากรแสตมป์คิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

(หากเจ้าของถือครองที่ดินมาเกิน 5 ปี หรือหากมีการย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาอยู่เกิน 1 ปี จะได้รับข้อยกเว้นไม่ต้องชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ)

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะคิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)

4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาจำเป็นต้องเสียภาษีเงินได้ โดยคำนวณจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษี

อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คิดแบบขั้นบันได ตามตารางนี้

อัตราเงินได้สุทธิ (บาท)จำนวนเงินตามขั้น (บาท)อัตราภาษี
0-300,000300,0005%
300,001-500,000200,00010%
500,001-750,000250,00015%
750,001-1,000,000250,00020%
1,000,0001-2,000,0001,000,00025%
2,000,0001-5,000,0003,000,00030%
5,000,001 Up35%

ทั้งนี้การคำนวณภาษีเงินได้ ให้คิดจากการหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง ตามตารางนี้

ในกรณีได้รับมรดก หรือเป็นการให้โดยเสน่หา ให้คิดหักค่าใช้จ่ายที่ 50% 

จำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ (ปี)% เงินได้ (คิดจากราคาประเมิน)
192%
284%
377%
471%
565%
660%
755%
8 Up50%

5. ค่าจดจำนอง

กรณีซื้อขายด้วยการจดจำนอง (หรือกู้ธนาคาร) หากผู้ซื้อไม่ได้ซื้อโดยการจดจำนอง ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้

ค่าจดจำนองคิดที่ 1% ของมูลค่าจดจำนอง

เมื่อตัดสินใจกู้ธนาคาร ลองมาดูเทคนิค 7 วิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ที่จะช่วยให้ทุกคนสามารถผ่อนบ้านหมดได้เร็วขึ้น

6. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ

เช่น ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท, ค่าอากร 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท

ตัวอย่างการคำนวณหาค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน

ตัวอย่างการหาค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน โดยมีรายละเอียดดังนี้

  1. ขายที่ดินประเภทบุคคลธรรมดา ด้วยราคาขายที่ 5,000,000 บาท และราคาประเมินที่ 3,000,000 บาท
  2. ผู้ขายถือครองที่ดินมาตั้งแต่ กุมภาพันธ์ 2562 และต้องการขายในช่วง พฤษภาคม 2565 และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านในที่ดินนี้

คำนวณค่าใช้จ่ายจากกรณีตัวอย่าง

1. ค่าธรรมเนียมการโอน (2% จากราคาประเมิน)

ราคาประเมินที่ 3,000,000 บาท ค่าธรรมเนียม = 3,000,000 x 2% = 60,000 บาท

2.  ค่าอากรแสตมป์ (0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน คิดจากราคาที่สูงกว่า)

เนื่องจากในกรณีตัวอย่าง ผู้ขายครอบครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านในที่ดินนี้ จึงได้รับการยกเว้นค่าอากรณ์แสตมป์

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ  (3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน คิดจากราคาที่สูงกว่า)

จากกรณีตัวอย่าง มีราคาขายที่ 5,000,000 บาท และราคาประเมินที่ 3,000,000 บาท 

ให้คิดราคา 3.3% ของ 5,000,000 บาท = 5,000,000 x 3.3% = 165,000 บาท

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

คิดจากราคาประเมินที่ 3,000,000 บาท และถือครองที่ดิน จากกุมภาพันธ์ 2562 ถึง พฤษภาคม 2565 รวมเป็นเวลา 4 ปี

วิธีคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

  1. คิด % หักค่าใช้จ่ายจากการถือครอง 4 ปี = 3,000,000 x 71% = 2,130,000 บาท (71% ดูจากตารางด้านบนในหัวข้อภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา)
  2. หาค่าใช้จ่ายสุทธิ นำราคาประเมิน – หักค่าใช้จ่าย = 3,000,000-2,130,000 = 870,000 บาท
  3. นำค่าใช้จ่ายสุทธิ หารด้วยจำนวนปีถือครอง = 870,000 / 4 = 217,500
  4. คำนวณอัตราภาษีจาก 217,500; 217,500 x 5% = 10,875 (ตามตารางขั้นบันไดด้านบน ในหัวข้อภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา) 
  5. คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = 10,875 x 4 = 43,500 บาท

ทั้งนี้กรมที่ดินได้ออกแบบระบบการคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน เพื่อบริการประชาชน เพื่อให้ประชาชนได้รับข้อมูลที่ถูกต้องและรวดเร็วขึ้น ด้วยระบบคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน จากกรมที่ดิน http://lecs.dol.go.th/rcal

ระบบคำนวณค่าโอนที่ดิน จากกรมที่ดิน อย่างง่าย พร้อมสอนการใช้งานระบบด้วยตัวเอง

ระบบคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน จากกรมที่ดิน http://lecs.dol.go.th/rcal

อธิบายการใช้งาน ระบบคำนวณค่าโอนที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม จากกรมที่ดิน

ปัจจุบันกรมที่ดิน จัดทำเครื่องมือเพื่อให้บริการประชาชนเพื่อใช้คำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน เป็นระบบที่ใช้ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้นในการทำนิติกรรมประเภท ขาย ขายฝาก ให้ โอนมรดก จำนอง และเช่า ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งบริการนี้เป็นเพียงการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้นเท่านั้นผลที่ได้จากการคำนวณโดยระบบให้บริการประชาชนในการคำนวณภาษีอากรนี้ไม่สามารถใช้ยันต่อคู่สัญญาและกรมที่ดินได้ กรณีมีข้อสงสัยโปรดติดต่อสอบถามกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินตั้งอยู่

ข้อมูลที่จำเป็นเพื่อใช้ในการคำนวณค่าโอนที่ดิน

ควรเตรียมข้อมูลดังกล่าวให้พร้อมก่อนเริ่มใช้งาน

  1. ประเภทการขาย เช่น ขาย,ขายฝาก,ให้,โอนมรดก,จำนอง หรือ เช่า
  2. ประเภทของอสังหาฯ ที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ที่ดิน, สิ่งปลูกสร้าง, ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด
  3. ประเภทบุคคล เช่น บุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล
  4. ราคาทุนทรัพย์ (ราคาจริงที่ซื้อ-ขาย)
  5. จำนวนเอกสารสิทธิที่ต้องการโอน เช่น กรณีโอนที่ดินหลายแปลง หรือโอนห้องชุดหลายห้องรวมกัน
  6. จำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์
  7. จำนวนเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา)
  8. ราคาประเมินโดยกรมธนารักษ์ (ราคาประเมิน ต่อตารางวา)
  9. จำนวนครั้งที่ได้มา (สามารถดูจากหลังโฉนด)
  10. วันที่ได้มา (สามารถดูจากหลังโฉนด)
  11. ประเภทการได้มา เช่น ซื้อขาย, รับมรดก, การรับให้

ขั้นตอนการใช้งานระบบคำนวณค่าโอนที่ดิน

  1. เข้าเวปไซต์ http://lecs.dol.go.th/rcal และกดเลือก “ เริ่มต้นคำนวณค่าใช้จ่าย”
ขั้นตอนคำนวณค่าโอนที่ดิน-ขั้นตอน1

2. ระบบจะให้ทำการเลือก 

  • ประเภทการจดทะเบียน (ประเภทการขาย) 
  • ประเภทเอกสารสิทธิ
  • ประเภทบุคคล

ในตัวอย่างที่แสดงเลือกเป็น ประเภทการขายที่ดินแบบบุคคลธรรมดา ทั้งนี้กรณีการโอนกรรมสิทธิ์แบบอื่นๆ สามารถเลือกประเภทตามที่แสดงในหน้าเวปไซต์ได้เลย โดยมีวิธีการใช้งานที่คล้ายคลึงกัน

ขั้นตอนคำนวณค่าโอนที่ดิน-ขาย-ที่ดิน-บุคคลธรรมดา

3. กรอกราคาทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อขายจริง (กรณีให้โดยไม่มีค่าตอบแทน หรือโอนมรดกโดยไม่มีค่าตอบแทน ให้ใส่ราคาทุนทรัพย์เป็น 0 บาท)

และเลือกจำนวนที่ดิน เช่น กรณีซื้อขายที่ดินและในที่ดินนั้นๆมีหลายโฉนด ให้กดเลือกตามจำนวนโฉนดที่ต้องการโอน

ขั้นตอนคำนวณค่าโอนที่ดิน-กรอกราคาซื้อขาย

4. เลือกจำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์ (สามารถดูจากหลังโฉนด) หากไม่ทราบให้เลือก 1 คน

ขั้นตอนคำนวณค่าโอนที่ดิน-ผู้ถือกรรมสิทธิ์

5. กรอกจำนวนเนื้อที่ดิน ไร่-งาน-ตารางวา และใส่ราคาประเมินที่ดินต่อตารางวา (หากไม่ทราบราคาประเมินที่ดิน สามารถตรวจสอบได้โดย กดปุ่ม “ตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์)

สามารถดูวิธีใช้งานได้จาก ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเอง ระบบใหม่ปี 2564-2565

ขั้นตอนคำนวณค่าโอนที่ดิน-พื้นที่-ราคาประเมิน

กรณีมีหลายโฉนดให้กรอกพื้นที่ในแต่ละโฉนด และใส่ราคาประเมินที่ดินต่อตารางวา ทั้งนี้แม้จะเป็นที่ดินผืนเดียวกัน แต่มีหลายแปลง/หลายโฉนด ราคาประเมินที่ดินอาจไม่เท่ากัน ดังนั้นควรตรวจสอบราคาประเมินจากเลขโฉนด เพื่อความแม่นยำในการคำนวณ

6. เลือกจำนวนครั้งที่ได้มา (สามารถดูจากหลังโฉนด) หากไม่ทราบให้เลือก 1 ครั้ง

ขั้นตอนคำนวณค่าโอนที่ดิน-ครั้งที่ได้มา

7. กรอกข้อมูลวันที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือ บ้าน หรือ ห้องชุด (ตรวจสอบวันที่ได้มา จากหลังโฉนด) และเลือกประเภทการได้มาว่าได้มาอย่างไร โดยการซื้อขาย หรือรับมรดก หรือได้มาจากการให้ เลือก 1 อย่าง

ขั้นตอนคำนวณค่าโอนที่ดิน-วันที่ได้มา

จากนั้น ระบบจะคำนวณและแสดงผล โดยจะแสดงรายละเอียดของเอกสารสิทธิ และสรุปค่าธรรมเนียมและภาษีอากร โดยแยกเป็น

  • ค่าธรรมเนียม (2%)
  • ภาษีเงินได้
  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3%)
  • ภาษีท้องถิ่น (0.3%)
  • อากรแสตมป์

และสรุปค่าใช้จ่ายรวม โดยยังไม่รวมค่าจดจำนอง (กรณีจดจำนอง) และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ, ค่าพยาน, ค่ามอบอำนาจ(กรณีมอบอำนาจ) ฯลฯ

ขั้นตอนคำนวณค่าโอนที่ดิน-สรุปค่าใช้จ่าย

ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ควรทราบค่าใช้จ่ายเบื้องต้นเพื่อใช้ในการสรุปราคาซื้อขาย และตกลงกันว่าผู้ใดจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนไหนบ้าง ทั้งนี้บริการระบบนี้เป็นเพียงการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้นเท่านั้น ซึ่งผลลัพธ์ที่ได้จากการคำนวณโดยระบบให้บริการประชาชนในการคำนวณภาษีอากรนี้ไม่สามารถใช้ยันต่อคู่สัญญาและกรมที่ดินได้ หากต้องการทราบข้อมูลอื่นๆเพิ่มเติม สามารถสอบถามกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินตั้งอยู่

อัพเดท ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม ปี 2565

กรมที่ดินได้ประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ บ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม และลดค่าจดจำนอง สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีการโอนในระหว่างวันที่ 18 มกราคม 2565 ถึง 31 ธันวาคม 2565

เงื่อนไขและหลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินปี 2565

  1. สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝดและบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร และห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมาย
  2. ราคาซื้อขายและราคาประเมิน และวงเงินการจดจำนอง ไม่เกิน 3 ล้านบาท
  3. อสังหาริมทรัพย์ สามารถเป็นทั้งมือหนึ่งและมือสอง
  4. ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย
  5. ระยะเวลา ตั้งแต่วันที่ ระหว่างวันที่ 18 มกราคม 2565 ถึง 31 ธันวาคม 2565

อัตราการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินปี 2565

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านเงื่อนไขและหลักเกณฑ์นั้นจะได้รับสิทธิ์ลดหย่อนค่าธรรมเนียม ดังนี้

  1. ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2.00% ลดเหลือ 0.01% 
  2. ปรับลดค่าธรรมเนียมการจำนอง จากอัตราปกติ 1.00 % ลดเหลือ 0.01% โดยจะต้องเป็นการจดทะเบียนจำนองในคราวเดียวกันกับการโอนซื้อขาย

ตัวอย่างการคิดค่าโอน-จดจำนอง ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม 2565

ตารางแสดงตัวอย่างค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง (ในกรณีเข้าข่ายหลักเกณฑ์ลดหย่อนค่าธรรมเนียม)

ราคาอสังหาริมทรัพย์ค่าโอนปกติ
(2%)
ค่าโอน(ลดหย่อน)
(0.01%)
ค่าจดจำนองปกติ
(1%)
ค่าจดจำนอง(ลดหย่อน)
(0.01%)
1,000,000020,00010010,000100
2,000,000040,00020020,000200
3,000,00060,00030030,000300

นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่เกิน 3,000,000 บาท มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 18 มกราคม 2565 ถึง 31 ธันวาคม 2565 สำหรับใครที่กำลังลังเลว่าจะโอนซื้อขายภายในปี 2565 ดีหรือไม่ หากสินทรัพย์ที่กำลังพิจารณาโอน เข้าเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียม ถือว่าน่าสนใจมากเลยทีเดียว

คำตอบคือ ได้ ในปี 2565 ทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้ลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01%

จริงๆ ค่าธรรมเนียมต่างๆ ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครจะเป็นผู้จ่ายส่วนไหน

โดย Guideline กลางๆจะเป็นดังนี้

  • ค่าโอน ผู้ซื้อและผู้ขาย จ่ายคนละครึ่ง
  • ค่าอากรแสตมป์ ผู้ซื้อและผู้ขาย จ่ายคนละครึ่ง
  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายเป็นผู้จ่าย
  • ค่าภาษีเงินได้ ผู้ขายเป็นผู้จ่าย
  • ค่าจดจำนอง ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย

หากผู้ขายแจ้งว่า ค่าโอนคนละครึ่ง ส่วนใหญ่มักจะหมายถึงเพียงค่าโอน 2% จากราคาประเมิน ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันชำระคนละครึ่ง ทั้งนี้เพื่อไม่ให้มีข้อถกเถียงหรือผิดใจกันภายหลัง ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ควรคุยกันให้ชัดเจนว่า ค่าโอนคนละครึ่งหมายถึงเฉพาะค่าโอน 2% หรือไม่