คอนโดการันตีผลตอบแทน ดีจริงหรือไม่?

มาทำความรู้จัก “คอนโดการันตีผลตอบแทน” กัน

คอนโดการันตีผลตอบแทน หรือ คอนโดการันตีค่าเช่าต่อปี ส่วนมากจะเป็นโครงการในพื้นที่ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ เช่น พัทยา หัวหิน ภูเก็ต เชียงใหม่ และในปัจจุบันกลยุทธ์นี้ก็ได้ขยายเข้ามาถึงคอนโดในกรุงเทพฯด้วยเช่นกัน เหตุผลที่กลยุทธ์การขายนี้เป็นที่นิยมในแหล่งท่องเที่ยวเนื่องจากผู้ซื้อหรือผู้ลงทุนคอนโดส่วนมาก ไม่ได้มาอยู่อาศัยประจำ ใช้เป็นสถานที่พักผ่อนเท่านั้น เจ้าของโครงการจึงเล็งเห็นช่องว่างตรงนี้และเพิ่มทางเลือกให้ดึงดูดผู้ลงทุนได้มีโอกาสหารายได้ระหว่างช่วงที่ไม่ได้มาพัก โดยการนำห้องมาบริหารปล่อยเช่าต่อและดูแลคอนโดให้ในช่วงระยะเวลาตามตกลง โดยนำเสนอผลตอบแทนการันตีที่ 5%-10% ต่อปี มีระยะเวลาการันตีที่ 3-5 ปี ซึ่งถือเป็นอัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจมากเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร และนอกจากนั้นบางแห่งยังมักให้สิทธิเจ้าของห้องมาเข้าพักได้ปีละประมาณ 30 วัน โดยต้องแจ้งล่วงหน้า

ทำไมเจ้าของโครงการถึงกล้าการันตีผลตอบแทนให้ผู้ลงทุน? 

ดูเผินๆแล้ว เป็นโปรโมชั่นที่ดูดีและน่าสนใจสำหรับนักลงทุนมากทีเดียว เพราะไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงในการหาผู้เช่าในช่วงระยะเวลาที่ทางโครงการการันตีผลตอบแทน แต่หากพิจารณาดีๆอาจจะพบว่าคอนโดประเภทนี้ มีราคาขายสูงกว่าโครงการทั่วไป นั่นเป็นเพราะว่าโครงการอาจปรับราคาขายให้สูงขึ้นและนำเงินส่วนนี้มาหมุนกลับคืนให้กับผู้ลงทุนเป็นผลตอบแทนรายปีตามที่ได้การันตีไว้นั่นเอง ในอีกแง่หนึ่งคือเจ้าของโครงการได้เก็บเงินผู้ซื้อในราคาที่สูงกว่าตลาดและนำเงินส่วนเกินมาหมุนเวียนโดยไม่มีดอกเบี้ยเงินกู้ และหากเจ้าของโครงการสามารถนำไปบริหารปล่อยเช่าได้ตามเป้าหมาย ก็จะได้กำไรเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่ง แต่หากไม่สามารถปล่อยเช่าได้ตามเป้าหมาย ก็มีเงินผลตอบแทนคืนให้ผู้ซื้อตามที่ได้คำนวณไว้แล้วจากราคาขายในตอนแรก แต่ก็ไม่ใช่ว่าคอนโดประเภทนี้จะไม่ดีเสียทีเดียว บางโครงการสามารถออกกลยุทธ์การันตีผลตอบแทนให้กับผู้ซื้อได้ เนื่องจากมั่นใจในทำเลที่ตั้งและมีกลุ่มลูกค้าที่ต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้อยู่ในมืออยู่แล้ว

ข้อดีของการลงทุนในคอนโดการันตีผลตอบแทน

1. เหมาะกับผู้ที่ไม่มีเวลาบริหารจัดการ
หากผู้ลงทุนไม่มีเวลาบริหารจัดการหรือไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่สะดวกในการเดินทางไปโครงการบ่อยๆ ข้อดีที่สำคัญคือการมีทีมงานบริหารจัดการให้ในช่วงระยะเวลาการการันตี ไม่ต้องหาผู้เช่าและทำการตลาดเอง โดยเฉพาะในช่วงแรกที่คอนโดอาจยังไม่เป็นที่รู้จักมากนัก และส่วนมากในระยะเวลาการันตีนี้ ผู้ลงทุนจะได้รับการยกเว้นการชำระค่าส่วนกลาง และทีมบริหารจะดูแลซ่อมแซมห้องคอนโดของคุณให้อยู่ในสภาพที่พร้อมปล่อยเช่าเสมอ และผู้ลงทุนก็จะได้ฐานลูกค้าเดิมหลังจากช่วงระยะเวลาการันตีอีกด้วย

2. ได้รับผลตอบแทนที่ดีในช่วงเวลาการันตี
ผู้ลงทุนสามารถมั่นใจได้ว่าจะได้รับผลตอบแทนที่ดีที่พอใจในช่วงระยะเวลาการการันตี ซึ่งจะต้องระบุอัตราผลตอบแทนต่อปีและระยะเวลาการการันตีอย่างชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ในสัญญา โดยเฉพาะในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการลงทุนซื้อไว้ก่อนในช่วงแรก และตั้งใจจะย้ายมาอยู่เองหลังจากหมดช่วงระยะเวลาการันตี ก็จะถือว่าการลงทุนประเภทนี้เป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจอย่างมาก

ข้อควรระวังของการลงทุนในคอนโดการันตีผลตอบแทน

1. ความเสี่ยงจากการปล่อยเช่าหลังระยะเวลาการันตี
ประเด็นนี้เป็นความเสี่ยงระยะยาวสิ่งแรกที่ผู้ลงทุนต้องพิจารณา ก่อนตัดสินใจลงทุนควรทำการสำรวจราคาอัตราค่าเช่าในทำเลโครงการข้างเคียงและประเมินกำลังซื้อของกลุ่มผู้เช่า เพื่อพิจารณาว่าหลังพ้นระยะเวลาการันตี จะยังสามารถดำเนินการปล่อยเช่าด้วยตนเองได้ในอัตราผลตอบแทนใกล้เคียงอัตราผลตอบแทนในระยะเวลาการันตีหรือไม่ ฐานลูกค้าที่เจ้าของโครงการมีอยู่เป็นฐานลูกค้าที่เราสามารถทำการตลาดต่อเองในอนาคตได้หรือไม่

2. ความสามารถในการทำกำไรจากการขายต่อในอนาคต
โดยทั่วไปแล้วโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนอาจจะขายในราคาที่สูงกว่าโครงการทั่วไป เพื่อนำเงินส่วนหนึ่งหมุนกลับมาเป็นผลตอบแทนจากการลงทุน ทำให้ต้นทุนของผู้ลงทุนสูงกว่าราคาตลาด ซึ่งจะสามารถทำกำไรจากการปล่อยขายได้ยากกว่าโครงการข้างเคียงในอนาคต

3. ความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ
ในการลงทุนประเภทนี้ ชื่อเสียง ความมั่นคง และความน่าเชื่อถือของ developer มีความสำคัญอย่างมากในการพิจารณา ผู้ลงทุนควรประเมินความสามารถของ developer ในเบื้องต้นโดยดูจากประวัติการทำงานโครงการที่ผ่านมาว่าสามารถให้ผลตอบแทนตามที่การันตีไว้ได้หรือไม่ มีความสามารถในการดำเนินธุรกิจในระยะยาวหรือไม่ เนื่องจากมีความเสี่ยงจากการที่ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย หรือเจ้าของโครงการนำเงินไปลงทุนในโครงการอื่นๆและไม่ได้ผลตอบแทนตามเป้าหมาย ทำให้หนีหายหรือยื่นล้มละลายได้ ในกรณีนี้จะทำให้ผู้ลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนตามสัญญาและอาจต้องมีการดำเนินเรื่องฟ้องร้องกันต่อหากไม่สามารถตกลงกันได้ 

ปัจจัยที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุน

1. โลเคชั่นของโครงการ
ที่ตั้งโครงการเป็นปัจจัยสำคัญอันดับแรกที่ผู้ลงทุนควรพิจารณา หากราคาขายและโปรโมชั่นดีมากๆ แต่โครงการตั้งอยู่ในทำเลไม่ดี เข้าถึงยาก มีฐานผู้เช่าน้อย ทำเลไม่มีจุดดึงดูด จะทำให้ผู้ลงทุนสามารถปล่อยเช่าได้ยากหลังจากหมดระยะเวลาการันตีที่ทางโครงการกำหนด และอาจส่งผลให้ปล่อยขายต่อในอนาคตได้ยากเช่นกัน

2. ราคาตลาด
ถึงแม้ว่าโปรโมชั่นจะเย้ายวนใจด้วยการการันตีผลตอบแทนสูง แต่ผู้ลงทุนต้องอย่าลืมศึกษาราคาตลาดของคอนโดในทำเลใกล้เคียง ว่าราคาต่อตารางเมตรน่าลงทุนหรือไม่ หากพิจารณาแล้วพบว่าราคาขายสูงกว่าราคาตลาดเนื่องจากมีโปรโมชั่นการันตีผลตอบแทน ก็อาจต้องนำมาคิดคำนวณอีกครั้งว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าหรือไม่ หากนำไปปล่อยเช่าเองหรือขายต่อในอนาคต จะได้ผลตอบแทนตามเป้าหมายหรือไม่

3. สัญญาซื้อขาย
สัญญาของคอนโดการันตีผลตอบแทนมักจะมีให้เลือกสองแบบ คือ สัญญาการันตีผลตอบแทนโดยระบุเปอร์เซนต์ผลตอบแทนต่อปีและสัญญาแบบระบุให้ผลตอบแทนเรทที่ดีที่สุดโดยไม่ได้ระบุเปอร์เซนต์ แบบแรกเป็นสัญญาที่มีการระบุตัวเลขผลตอบแทนที่แน่นอน ส่วนแบบหลังผลตอบแทนจะขึ้นอยู่กับผลงานจากการบริหารจัดการของเจ้าของโครงการโดยในความเป็นจริงอาจมีผลตอบแทนที่มากกว่าหรือน้อยกว่าแบบแรก หากมีสัญญาสองประเภทให้เลือก ผู้ซื้อควรเลือกแบบแรกซึ่งมีการการันตีผลตอบแทนที่แน่นอน เพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบในภายหลัง นอกจากนั้นยังต้องศึกษาเงื่อนไขการจ่ายเงินผลตอบแทน ระยะเวลาการจ่าย และเงื่อนไขอื่นๆที่ระบุในสัญญาอย่างรอบคอบด้วยเช่นกัน

4. วงเงินกู้
โดยทั่วไปแล้วโครงการประเภทนี้จะเสนอราคาซื้อขายที่สูงกว่าตลาดเล็กน้อย จึงอาจส่งผลให้ผู้กู้กู้ได้ไม่เต็ม 100% โดยธนาคารจะพิจารณาจากราคาประเมินของธนาคารเองเป็นสำคัญด้วย นอกจากนั้นโครงการประเภทนี้ส่วนมาก developer จะไม่ใช่เจ้าใหญ่ ทำให้อาจจะไม่ได้วงเงินกู้เต็มจำนวนราคาซื้อขาย ในกรณีนี้หากผู้ลงทุนจำเป็นต้องกู้ได้ 100% ต้องทำการสอบถามเจ้าหน้าที่โครงการให้ละเอียดก่อนวางเงินจองและสามารถต่อรองให้ระบุในสัญญาการจองได้ด้วยว่าหากไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% จะขอเงินจองและเงินดาวน์คืนเต็มจำนวน

5. อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน
โครงการแต่ละแห่งแต่ละพื้นที่จะให้ผลตอบแทนไม่เท่ากัน สิ่งที่สำคัญในการพิจารณาคือ หากคุณกู้ธนาคารเพื่อมาลงทุน อัตราผลตอบแทนที่ได้รับต่อปีควรจะมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในเรทที่คุณได้กู้จากธนาคาร หากคุณใช้เงินสดเงินออมในการนำมาลงทุน อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนควรมากกว่าผลตอบแทนที่คุณได้จากดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารหรือผลตอบแทนจากการลงทุนอื่นๆที่คุณใช้เงินก้อนนี้ไปลงทุนอยู่ ทั้งนี้ต้องพิจารณาอัตราผลตอบแทนจากความสามารถในการทำกำไรหลังจากช่วงการันตีด้วย ไม่ใช่พิจารณาเพียงแค่ตัวเลขการันตีผลตอบแทนจากเจ้าของโครงการในช่วงระยะเวลาการันตีเท่านั้น

6. สิทธิการเข้าพักต่อปีในช่วงเวลาการันตีผลตอบแทน
โดยส่วนมากโครงการประเภทนี้จะมีการระบุถึงสิทธิการเข้าพักของเจ้าของกรรมสิทธิ์ในช่วงการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ซึ่งโดยปกติเจ้าของห้องจะได้รับสิทธิการเข้าพัก 15-30 วันต่อปี โดยจะต้องแจ้งและทำการจองล่วงหน้า ข้อดีของสิทธิการเข้าพักนี้ จะทำให้คุณได้เข้ามาสำรวจและตรวจสอบการทำงานของทีมบริหาร เพื่อจะได้ตรวจสอบว่าห้องพักได้รับการดูแลตามสัญญา ไม่ถูกปล่อยปละละเลย และทำให้มั่นใจได้ว่าห้องของคุณจะมีสภาพดีดังเดิมเมื่อมีการส่งมอบคืนหลังช่วงระยะเวลาการันตี