ในวงการอสังหาริมทรัพย์ หลายคนอาจเคยได้ยินคำว่า “ ขายฝาก” และ “ จำนอง” กันบ่อยครั้ง ซึ่งทั้งสองคำนี้อาจทำให้เกิดความสับสนว่ามีส่วนที่เหมือนหรือต่างกันอย่างไร ในวันนี้มีสาระดี ๆ เกี่ยวกับเรื่องการขายฝาก และจำนองมาให้ทุกคนได้ทำความเข้าใจกันให้ชัดเจนมากขึ้น หากพร้อมแล้ว ตามมาอ่านกันได้เลย!!
ขายฝาก คืออะไร
ขายฝาก คือ การที่เราเอาทรัพย์สินของเราไปวางเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินโดยใช้ทรัพย์สินนี้เป็นหลักประกันการชำระหนี้และดอกเบี้ยภายในกำหนดระยะเวลา โดยการขายฝาก นั้นคล้ายกับการซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ จะตกไปเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันที่ทำสัญญา ถ้าหากเราไม่สามารถไถ่ถอนใช้หนี้ได้ในระยะเวลาที่ทำการตกลงกัน ทรัพย์สินที่เราทำการขายฝากนั้นจะตกไปเป็นของผู้ซื้อฝากโดยทันทีคือยึดทรัพย์นั้นได้เลยไม่ต้องฟ้องศาล
ขั้นตอนการขายฝากที่ดิน ขายฝากบ้าน ขายฝากคอนโดมิเนียม และเงื่อนไขต่างๆ
- ผู้รับซื้อฝาก (นายหน้า, นักลงทุน, บุคคลทั่วไป, นิติบุคคล, องค์กรอื่นๆที่ไม่ใช่ธนาคาร) ประเมินราคาพร้อมตีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขายฝาก โดยเฉลี่ยราคาจะประมาณ 40 – 70% ของราคาประเมิน
- ผู้รับซื้อจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยซึ่งจะต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ตามกฎหมาย
- เมื่อเจรจาตกลงราคาเป็นที่เรียบร้อย นัดวันทำนิติกรรมสัญญาขายฝาก ณ กรมที่ดิน
- ณ กรมที่ดิน เมื่อทำสัญญาขายฝาก จดทะเบียนขายฝากและชำระค่าธรรมเนียมเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายฝากได้รับเงินตามที่ตกลง ในส่วนของผู้รับซื้อฝากจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินทันที
- เงื่อนไขกำหนดเวลาการไถ่ถอน ไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี
ค่าธรรมเนียมการขายฝาก และการไถ่ถอน ณ กรมที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการขายฝากที่ดิน ขายฝากบ้าน ขายฝากคอนโดมิเนียม ณ กรมที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการขายฝาก เทียบเท่าการขาย
- ค่าธรรมเนียมโอนขายฝาก 2% ของราคาประเมินที่ดินหรือราคาขายฝาก
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีถือครองน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี)
- ค่าอากรณ์แสตมป์ 0.5% (กรณีไม่เสียธุรกิจเฉพาะ)
- ค่าภาษีเงินได้
ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนที่ดิน ไถ่ถอนบ้าน ไถ่ถอนคอนโดมิเนียม ณ กรมที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนแปลงละ 50 บาท
- ค่าอากรณ์แสตมป์ 0.5%
- ค่าภาษีเงินได้
กรณีไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์จากการขายฝาก ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
จำนอง คืออะไร
จำนอง คือ การที่เราเอาทรัพย์สินของเราไปวางเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินโดยใช้ทรัพย์สินนี้เป็นหลักประกันการชำระหนี้และดอกเบี้ยให้กับผู้รับจำนองภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญา แต่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นยังเป็นของเราอยู่ ถ้าหากเราเบี้ยวไม่ชำระหนี้ผู้รับจำนองก็ต้องทำการฟ้องร้องกับศาลเพื่อเรียกค่าเสียหาย จะยึดทรัพย์สิน หรือที่ดินของเราไปเลยทันทีไม่ได้
ขั้นตอนการจำนองที่ดิน จำนองบ้าน จำนองคอนโดมิเนียม และเงื่อนไขต่างๆ
- เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร
- เตรียมเอกสารยื่นขอสินเชื่อ
- ธนาคารประเมินราคาหลักประกัน
- ธนาคารแจ้งผลอนุมัติวงเงิน และอัตราดอกเบี้ย
- ทำเอกสารกู้เงินและสัญญาจดจำนอง ณ กรมที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการจำนอง และการไถ่ถอน
ค่าธรรมเนียมการจำนองที่ดิน จำนองบ้าน จำนองคอนโดมิเนียม ณ กรมที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมคำขอจดจำนอง แปลงละ 5 บาท
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ยืม แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ (ค่าจำนองทุกๆ 2,000 บาท คิดอากรแสตป์ 1 บาท แต่ไม่เกิน 10,000 บาท)
ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนที่ดิน ไถ่ถอนบ้าน ไถ่ถอนคอนโดมิเนียม ณ กรมที่ดิน
- ค่าบริการและค่าธรรมเนียมแปลงละ 100-200 บาท
8 ข้อแตกต่างระหว่างขายฝาก กับ จำนอง
1. ลักษณะสัญญา
ขายฝาก : ลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้
จำนอง : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้
2. ระยะเวลาของสัญญา และการบังคับคดี
ขายฝาก :กำหนดระยะเวลาการไถ่ถอนขันต่ำ 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี หากครบกำหนดระยะ เวลาในการคืนหนี้แล้วผู้จำนองสามารถขอขยายเวลาขายฝากกี่ครั้งก็ได้ แต่ละครั้งจะนาน เท่าไหร่ก็ได้แต่รวมแล้วจะต้องไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าหากไม่มีการต่อสัญญา สินทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีโดยไม่ต้องฟ้องร้องศาล
จำนอง : ปกติแล้วระยะเวลาในการจำนองจะตามที่สัญญากำหนด เมื่อครบกำหนดสัญญา แล้วสามารถจ่ายดอกเบี้ยเพื่อขอต่อเวลาใช้หนี้ได้ไม่เกิน 5 ปี แต่ผู้รับจำนองก็สามารถฟ้องศาลนำสินทรัพย์นั้นขายทอดตลาดเพื่อนำมาชำระหนี้ได้โดยที่ระหว่างโดนฟ้องผู้จำนอง และผู้รับจำนองจะไม่สามารถนำสินทรัพย์นั้นไปขายได้
3. เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้
จำนอง: เจ้าของทรัพย์ที่นำมาจำนองอาจเป็นคนละคนกับตัวลูกหนี้ได้ โดยเราสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองไปจำนองเพื่อประกันหนี้ให้บุคคลอื่นได้
ขายฝาก: ในการขายฝาก ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นผู้มีสิทธิ์ไถ่ทรัพย์คืนซึ่งเท่ากับว่ามีอีกฐานะหนึ่งเป็นตัวลูกหนี้นั่นเอง เจ้าของทรัพย์กับตัวลูกหนี้ในการขายฝากจึงเป็นบุคคลเดียวกันเสมอต่างจากการจำนองที่อาจเป็นคนละคนกันก็ได้
4. กรรมสิทธิ์
ขายฝาก: กรรมสิทธิ์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตั้งแต่วินาทีแรกที่ทำสัญญา แต่เรายังสามารถอยู่อาศัยได้
จำนอง: กรรมสิทธิ์จะยังเป็นของเจ้าของสินทรัพย์หรือที่ดินนั้น ๆ อยู่
5. ดอกเบี้ย
ขายฝาก: สัญญาขายฝากไม่มีดอกเบี้ยเนื่องจากไม่ใช่การกู้ยืม แต่มีสิ่งที่กฎหมายเรียกว่า สินไถ่ ก็คือจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อไถ่ทรัพย์สินคืน ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าสินไถ่ต้องสูงกว่า ราคาขายฝากไม่เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี เท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่กฎหมายกำหนดนั่นเอง
จำนอง: การจำนองไม่ได้มีดอกเบี้ยด้วยตนเอง สัญญามีกฎหมายกำหนดดอกเบี้ยไว้เท่าไหร่ ก็เป็นไปตามนั้น เช่น การกู้ยืมปกติ ดอกเบี้ยไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี แต่ถ้าเป็นสถาบันการเงินก็เป็นไปตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นต้น
6. การไถ่ถอน หรือชำระเงินคืน
ขายฝาก: ไม่มีการผ่อนชำระคืนเงินเป็นงวด ๆ แบบเงินกู้ แต่กำหนดชำระคืนงวดเดียวเมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ แต่หากเป็นกรณีเงินกู้นอกระบบเราก็มักจะเห็นกันอยู่ประจำว่าเจ้าหนี้มักจะให้ลูกหนี้ชำระหนี้คืนเป็นงวด ๆ ไม่ต่างจากการกู้โดยจำนองทรัพย์สินเป็นประกัน ซึ่งไม่ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดไว้ และอาจถูกศาลพิพากษาเพิกถอนการขายฝากนั้น ๆ ได้
จำนอง: เป็นไปตามสัญญา ถ้าเป็นกรณีกู้โดยส่วนมากก็เป็นการผ่อนชำระเป็นงวด ๆ ตามที่สัญญากำหนดไว้
7. ค่าจดทะเบียนและค่าใช้จ่ายต่างๆ
ขายฝาก : เสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด
จำนอง : เสียค่าธรรมเนียมอัตรา 1% จากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
8. วงเงินในการอนุมัติ
ขายฝาก : ได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน
จำนอง : ส่วนใหญ่จะได้วงเงินน้อยกว่า 30% ของราคาประเมิน
ข้อควรรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการขายฝาก และจำนอง
- การจำนอง และ การขายฝาก ต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินที่กรมที่ดินเท่านั้น
- ดอกเบี้ยของการจำนอง และ ขายฝาก ตามกฎหมายคือไม่เกิน 15 % ต่อปี
- การขายฝากมีค่าธรรมเนียมในการทำสัญญา คือ 2% จากราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน ส่วนการจำนองมีค่าธรรมเนียมในการทำสัญญา คือ 1% ของวงเงินจดจำนองสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท
- ตามปกติการขายฝากจะได้เงินที่กู้มากกว่าการจำนอง
- กรณีขายฝาก จะเสียค่าคอมมิชชั่น หรือค่านายหน้า หรือเงินปากถุง 5% ของยอดขายฝาก
ทั้งหมดนี้คือความแตกต่างของการจำนองและการฝากขาย สรุปได้ว่าข้อดีของสัญญาขายฝาก คือ ผู้กู้เงินจะได้รับการอนุมัติเร็ว และมักจะให้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างเยอะ แต่ก็มีความเสี่ยงเรื่องความปลอดภัยของทรัพย์สินที่นำไปทำสัญญา หากไถ่ถอนไม่ทันเวลาก็โดนยึดทันที รวมทั้งมีค่าธรรมเนียมที่สูงกว่าการจำนองอีกด้วย ขณะที่สัญญาจำนองจะมีความปลอดภัยด้านทรัพย์สินน้อยกว่า เนื่องจากไม่ต้องขายทรัพย์สินนั้น ๆ ให้เจ้าหนี้ โอกาสที่จะเสียทรัพย์สินจึงน้อย และมีค่าธรรมเนียมที่ถูกกว่า แต่ข้อเสีย คือ วงเงินที่ได้รับจะประมาณ 10-30% ของราคาประเมินเท่านั้น
แนะนำบทความ กู้ซื้อบ้านร่วมกับแฟน และสิ่งที่ต้องเตรียมพร้อมก่อน “กู้ร่วม”
