สรุปค่าใช้จ่าย ที่ดินมรดก

ในบทความนี้จะกล่าวถึงรายละเอียดค่าใช้จ่ายและขั้นตอนที่คุณต้องรู้เมื่อต้องทำการการโอนที่ดินมรดกใน 2 กรณีหลักๆคือ การโอนที่ดินที่มีผู้ให้ในขณะที่ “เจ้าของยังมีชีวิตอยู่” และ การโอนที่ดินมรดกเมื่อ “เจ้าของเสียชีวิตไปแล้ว”

โอนที่ดินด้วยการให้ในขณะที่ “เจ้าของยังมีชีวิตอยู่“

1. โอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ในกรณีพ่อแม่จดทะเบียนสมรสกัน และต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือฝ่ายแม่ต้องการยกที่ดินให้ลูก (ซึ่งลูกนั้นชอบด้วยกฎหมายของฝ่ายแม่เสมอ) จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้

1.1 ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน

1.2 ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน 

1.3 ค่าภาษีเงินได้ “ได้รับการยกเว้น” (ไม่เกิน 20 ล้านบาท/ปีภาษี) หากมูลค่าเกิน 20 ล้านบาท เฉพาะส่วนที่เกิน จะเสียภาษีบุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน 

นอกจากนี้ การโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถึงแม้พ่อแม่จะถือครองที่ดินเพียงไม่กี่ปี ตามข้อยกเว้นของกรมสรรพากร กรณีนี้จึงมีอัตราภาษีโอนที่ดินที่ต่ำที่สุด

ข้อคิดชวนพิจารณา : กรณีมีที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ มูลค่ามาก และต้องการยกทรัพย์สินให้ลูกในขณะที่มีชีวิตอยู่ ควรทยอยโอนทรัพย์สินปีละไม่เกิน 20 ล้านบาท หากมูลค่าอสังหาฯ มีมูลค่าสูงอาจพิจารณาการแบ่งโฉนดก่อนโอน ทั้งนี้ ไม่ควรแบ่งโฉนดที่ดินเกินกว่า 9 แปลง เพราะจะเข้าข่ายการจัดสรรที่ดิน

2.โอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ในกรณีพ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด แล้วฝ่ายพ่อต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้

2.1 ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน (เท่ากับการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย)

2.2 ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (อย่างใดอย่างหนึ่ง)

2.3 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

กรณีนี้ยังได้เสียธรรมเนียมการโอนเพียง 0.5% เท่ากับการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย แต่จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันได และต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี

3. โอนที่ดินให้ญาติฝ่ายอื่นที่ไม่ใช่ลูก

การยกที่ดินให้ญาติ ไม่ว่าจะเป็นพี่น้อง พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หลาน หรือแม้แต่ยกที่ดินให้ลูกบุญธรรม หากไม่ใช่มรดกตกทอด จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้

3.1 ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน

3.2 ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

3.3 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

การโอนที่ดินโดยการให้โดยเสน่ห์หานั้นจะไม่สามารถขอเรียกคืนได้ ยกเว้นผู้ให้มีการฟ้องร้องขอถอนคืน กรณีผู้รับประพฤติเนรคุณ หมิ่นประมาทร้ายแรง ประทุษร้าย หรือไม่สงเคราะห์เลี้ยงดูผู้ให้เมื่อยากไร้ ซึ่งการจะได้คืนหรือไม่ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของศาล 

ข้อคิดชวนพิจารณา : การโอนที่ดินให้ญาติฝ่ายอื่นที่ไม่ใช่ลูก ค่าธรรมเนียมต่างๆจะเท่ากับการขาย ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การให้ จะหักค่าใช้จ่ายได้ 50% ซึ่งถ้าต่างกันไม่มาก อาจจะพิจารณาเป็นการขาย แทนการให้ เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทต่างๆในอนาคตได้

โอนที่ดินมรดก เมื่อ”เจ้าของเสียชีวิตไปแล้ว“

ในกรณีที่เจ้าของบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ได้เสียชีวิตลง ทรัพย์สินจะกลายเป็นมรดกที่ตกทอดสู่ทายาทโดยธรรมเท่านั้น ไม่สามารถตกทอดสู่ทายาทที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายได้ การโอนจะเสียเพียงค่าธรรมเนียมการโอนเท่านั้น ไม่ต้องเสียทั้งค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่ะต้องถูกเรียกเก็บค่าภาษีมรดก กรณีได้รับทรัพย์สินมรดกมูลค่าสุทธิรวมเกิน 100 ล้านบาท

ค่าโอนที่ดินมรดก

1. ที่ดินมรดก ยกให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย / บุพการี / สามีภรรยาจดทะเบียน รวมถึงผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน และต่ำลงมา) กรณีแรกนี้ จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนต่ำที่สุด โดยค่าธรรมเนียมการโอนจะเสียเพียง 0.5% (ของราคาประเมิน) 

2.  ที่ดินมรดก ยกให้ญาติพี่น้องรวมถึงลูกบุญธรรม หรือบุคคลอื่นๆทั่วไปที่ได้รับมรดกที่ดินซึ่งมีการระบุชัดเจนในพินัยกรรม จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2.0% (ของราคาประเมิน)

ค่าภาษีมรดก

เมื่อปี 2562 มีการประกาศใช้ พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก ซึ่งหมายรวมถึง อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ห้องชุด หรือหลักทรัพย์ต่างๆ เช่น พันธบัตร บัญชีเงินฝาก ยานพาหนะที่มีหลักฐานทางทะเบียน เช่น รถยนต์หรือรถจักรยานยนต์ รวมทั้งทรัพย์สินทางการเงินอื่น ๆ 

ภาษีมรดกนี้ จะถูกเรียกเก็บเมื่อผู้รับมรดกได้รับทรัพย์สินมรดกมูลค่าสุทธิรวมเกิน 100 ล้านบาท โดยจะเสียภาษีเฉพาะส่วนที่เกินจาก 100 ล้านบาทเท่านั้น (ไม่คิดรวม 100 ล้านบาทแรก) โดยจะแบ่งอัตราค่าเก็บภาษีมรดกเป็น 5% และ 10% ตามเงื่อนไขที่กรมสรรพากรตั้งไว้

1. ผู้รับมรดกเป็นคู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมาย จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีการรับมรดก

2. ผู้รับมรดกเป็นบุพการี (พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวดและสูงขึ้นไป) หรือผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน และต่ำลงมา) จะต้องเสียภาษีมรดกในอัตราคงที่ 5%

3. ผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องรวม หรือบุคคลทั่วไปที่ไม่เกี่ยวข้องทางสายเลือดกับผู้ให้มรดก จะต้องเสียภาษีมรดกในอัตราคงที่ 10%

ผู้ที่ได้รับมรดก	ภาษีมรดก
คู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมาย	ยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี
บุพการี (พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวด)	5%
ผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน)	5%
ญาติพี่น้อง	10%
บุคคลทั่วไปที่ไม่เกี่ยวข้องทางสายเลือด	10%

​​

ทั้งนี้จะเห็นว่าค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินมรดกจะคิดจากราคาประเมินที่ดิน จึงจำเป็นต้องรู้ราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดิน ซึ่งปัจจุบันสามารถตรวจสอบหาราคาประเมินที่ดินออนไลน์ได้ด้วยตัวเองผ่านเวปไซต์กรมธนารักษ์ แนะนำบทความสอนการใช้งานวิธีการหาราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเองอย่างละเอียด หรือหาราคาประเมินที่ดินผ่านเวปไซต์ Landsmaps