สรุปค่าใช้จ่าย ที่ดินมรดก

ในบทความนี้จะกล่าวถึงรายละเอียดค่าใช้จ่ายและขั้นตอนที่คุณต้องรู้เมื่อต้องทำการการโอนที่ดินมรดกใน 2 กรณีหลักๆคือ การโอนที่ดินที่มีผู้ให้ในขณะที่ “เจ้าของยังมีชีวิตอยู่” และ การโอนที่ดินมรดกเมื่อ “เจ้าของเสียชีวิตไปแล้ว”

โอนที่ดินด้วยการให้ในขณะที่ “เจ้าของยังมีชีวิตอยู่

1. โอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ในกรณีพ่อแม่จดทะเบียนสมรสกัน และต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือฝ่ายแม่ต้องการยกที่ดินให้ลูก (ซึ่งลูกนั้นชอบด้วยกฎหมายของฝ่ายแม่เสมอ) จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้

1.1 ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน

1.2 ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน 

1.3 ค่าภาษีเงินได้ “ได้รับการยกเว้น” (ไม่เกิน 20 ล้านบาท/ปีภาษี) หากมูลค่าเกิน 20 ล้านบาท เฉพาะส่วนที่เกิน จะเสียภาษีบุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน 

นอกจากนี้ การโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถึงแม้พ่อแม่จะถือครองที่ดินเพียงไม่กี่ปี ตามข้อยกเว้นของกรมสรรพากร กรณีนี้จึงมีอัตราภาษีโอนที่ดินที่ต่ำที่สุด

ข้อคิดชวนพิจารณา : กรณีมีที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ มูลค่ามาก และต้องการยกทรัพย์สินให้ลูกในขณะที่มีชีวิตอยู่ ควรทยอยโอนทรัพย์สินปีละไม่เกิน 20 ล้านบาท หากมูลค่าอสังหาฯ มีมูลค่าสูงอาจพิจารณาการแบ่งโฉนดก่อนโอน ทั้งนี้ ไม่ควรแบ่งโฉนดที่ดินเกินกว่า 9 แปลง เพราะจะเข้าข่ายการจัดสรรที่ดิน

2.โอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ในกรณีพ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด แล้วฝ่ายพ่อต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้

2.1 ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน (เท่ากับการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย)

2.2 ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (อย่างใดอย่างหนึ่ง)

2.3 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

กรณีนี้ยังได้เสียธรรมเนียมการโอนเพียง 0.5% เท่ากับการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย แต่จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันได และต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี

3. โอนที่ดินให้ญาติฝ่ายอื่นที่ไม่ใช่ลูก

การยกที่ดินให้ญาติ ไม่ว่าจะเป็นพี่น้อง พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หลาน หรือแม้แต่ยกที่ดินให้ลูกบุญธรรม หากไม่ใช่มรดกตกทอด จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้

3.1 ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน

3.2 ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

3.3 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

การโอนที่ดินโดยการให้โดยเสน่ห์หานั้นจะไม่สามารถขอเรียกคืนได้ ยกเว้นผู้ให้มีการฟ้องร้องขอถอนคืน กรณีผู้รับประพฤติเนรคุณ หมิ่นประมาทร้ายแรง ประทุษร้าย หรือไม่สงเคราะห์เลี้ยงดูผู้ให้เมื่อยากไร้ ซึ่งการจะได้คืนหรือไม่ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของศาล 

ข้อคิดชวนพิจารณา : การโอนที่ดินให้ญาติฝ่ายอื่นที่ไม่ใช่ลูก ค่าธรรมเนียมต่างๆจะเท่ากับการขาย ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การให้ จะหักค่าใช้จ่ายได้ 50% ซึ่งถ้าต่างกันไม่มาก อาจจะพิจารณาเป็นการขาย แทนการให้ เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทต่างๆในอนาคตได้

โอนที่ดินมรดก เมื่อ”เจ้าของเสียชีวิตไปแล้ว

ในกรณีที่เจ้าของบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ได้เสียชีวิตลง ทรัพย์สินจะกลายเป็นมรดกที่ตกทอดสู่ทายาทโดยธรรมเท่านั้น ไม่สามารถตกทอดสู่ทายาทที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายได้ การโอนจะเสียเพียงค่าธรรมเนียมการโอนเท่านั้น ไม่ต้องเสียทั้งค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่ะต้องถูกเรียกเก็บค่าภาษีมรดก กรณีได้รับทรัพย์สินมรดกมูลค่าสุทธิรวมเกิน 100 ล้านบาท

ค่าโอนที่ดินมรดก

1. ที่ดินมรดก ยกให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย / บุพการี / สามีภรรยาจดทะเบียน รวมถึงผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน และต่ำลงมา) กรณีแรกนี้ จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนต่ำที่สุด โดยค่าธรรมเนียมการโอนจะเสียเพียง 0.5% (ของราคาประเมิน) 

2.  ที่ดินมรดก ยกให้ญาติพี่น้องรวมถึงลูกบุญธรรม หรือบุคคลอื่นๆทั่วไปที่ได้รับมรดกที่ดินซึ่งมีการระบุชัดเจนในพินัยกรรม จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2.0% (ของราคาประเมิน)

ค่าภาษีมรดก

เมื่อปี 2562 มีการประกาศใช้ พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก ซึ่งหมายรวมถึง อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ห้องชุด หรือหลักทรัพย์ต่างๆ เช่น พันธบัตร บัญชีเงินฝาก ยานพาหนะที่มีหลักฐานทางทะเบียน เช่น รถยนต์หรือรถจักรยานยนต์ รวมทั้งทรัพย์สินทางการเงินอื่น ๆ 

ภาษีมรดกนี้ จะถูกเรียกเก็บเมื่อผู้รับมรดกได้รับทรัพย์สินมรดกมูลค่าสุทธิรวมเกิน 100 ล้านบาท โดยจะเสียภาษีเฉพาะส่วนที่เกินจาก 100 ล้านบาทเท่านั้น (ไม่คิดรวม 100 ล้านบาทแรก) โดยจะแบ่งอัตราค่าเก็บภาษีมรดกเป็น 5% และ 10% ตามเงื่อนไขที่กรมสรรพากรตั้งไว้

1. ผู้รับมรดกเป็นคู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมาย จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีการรับมรดก

2. ผู้รับมรดกเป็นบุพการี (พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวดและสูงขึ้นไป) หรือผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน และต่ำลงมา) จะต้องเสียภาษีมรดกในอัตราคงที่ 5%

3. ผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องรวม หรือบุคคลทั่วไปที่ไม่เกี่ยวข้องทางสายเลือดกับผู้ให้มรดก จะต้องเสียภาษีมรดกในอัตราคงที่ 10%

ผู้ที่ได้รับมรดกภาษีมรดก
คู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมายยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี
บุพการี (พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวด) 5%
ผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน)5%
ญาติพี่น้อง10%
บุคคลทั่วไปที่ไม่เกี่ยวข้องทางสายเลือด10%
ภาษีมรดก

​​

ทั้งนี้จะเห็นว่าค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินมรดกจะคิดจากราคาประเมินที่ดิน จึงจำเป็นต้องรู้ราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดิน ซึ่งปัจจุบันสามารถตรวจสอบหาราคาประเมินที่ดินออนไลน์ได้ด้วยตัวเองผ่านเวปไซต์กรมธนารักษ์ แนะนำบทความสอนการใช้งานวิธีการหาราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเองอย่างละเอียด หรือหาราคาประเมินที่ดินผ่านเวปไซต์ Landsmaps

Vijittra M.

Vijittra M.

Vijittra is an entrepreneur, a marketer and a content writer. Contributing to LandPro website's growth, she authors detailed guides that help people to understand about real estate tips in Thailand.

Vijittra has an MBA from Asian Institute of Technology and worked with Singapore based tech company, SEA Group prior to co-founding Nepal101, a boutique adventure company based in Bangkok.